• Garnez Abogados, especialistas en derecho inmobiliario

    Soluciones judiciales para sus problemas hipotecarios

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    Garnez Abogados le garantiza su defensa legal. Soluciones.

  • Soluciones a problemas hipotecarios por abogados expertos

    Defendemos su hipoteca con transparencia y garantías de éxito

Nuestro objetivo: un asesoramiento de calidad

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Garnez Abogados

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Garnez Abogados es un despacho de letrados que ante la imposibilidad que tiene cualquier persona de poder afrontar los pagos de su préstamo hipotecario o hipoteca contratado/a con cualquier entidad bancaria dada la situación económica que atraviesa el país, garantiza a sus clientes la mejor opción de negociación con el banco, buscando la mejor alternativa para la situación especifica de cada cliente.

Hemos solucionado numerosísimas ejecuciones hipotecarias dando a nuestros clientes la solución más ventajosa ante procedimientos judiciales tan delicados donde su propia vivienda habitual y la de su familia están en juego donde parecía que el desahucio y el lanzamiento de sus casas era la única solución.

Tramitamos soluciones judiciales como la dación en pago, la reestrucctuación del préstamo con condonación de deuda, estudiamos y /o impugnamos la posible celebración de la subastas de tu inmueble, eliminamos judicialmente la claúsula suelo de tu préstamo hipotecario, revisamos la válidez de embargos , tramitamos alquileres sociales y todas las soluciones que pueda haber en su préstamo hipoecario.

Garnez Abogados le dará soluciones y explicará detallada y minuciosamente con el fin principal de poder ser una ayuda a la grave situación que atraviesa una gran mayoría de la población con respecto al impago de sus hipotecas.

El índice de morosidad con respecto a las hipotecas sube cada día , la problemática con los desahucios continúa y Garnez Abogados, un despacho con numerosos éxitos demostrables con todas las entidades bancarias y total transparencia, luchará por sus clientes hasta encontrar la solución legal más ventajosa siendo la defensa de su hipoteca nuestra mayor preocupación.

Los deudores hipotecarios tienen sus derechos ( aumentados desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ) y Garnez Abogados garantiza la defensa legal de los mencionados, y muchas veces altamente menospreciados, derechos.

No dude en ponerse en contacto con nosotros...
Derecho hipotecario

Derecho hipotecario

El Derecho Hipotecario es la parte del derecho que se encarga de regular lo relativo a la adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las actuaciones en relación con estos derechos que tienen por objeto bienes inmuebles deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Es decir, que el reconocimiento, constitución, modificación, gravamen o extinción de los mismos deben ser objeto de publicidad registral y desde un punto de vista formal el Derecho Hipotecario establece las normas de organización y llevanza de estos registros.

También se conoce el Derecho Hipotecario como Derecho Inmobiliario en tanto en cuanto es la rama jurídica que establece las normas en relación con bienes inmuebles, si bien dentro de este se engloban otras actuaciones en las que uno de sus objetos es un bien inmueble pero no solo se refieren a derechos reales sino también a contratos, como arrendamientos por ejemplo.

El Derecho Hipotecario es una rama compleja no solo en su determinación jurídica sino también en su aplicación, lo que se ha agravado en los últimos tiempos como consecuencia de su obsolescencia y la falta de garantías a los derechos de los ciudadanos, pues es necesario hacer referencia a que este derecho establece las normas sobre hipotecas que recaen sobre bienes inmuebles que en la mayoría de los casos tienen carácter de vivienda y ello da a lugar a ciertas implicaciones que trascienden del ámbito jurídico afectando al social y ético.
¿QUÉ SON LAS HIPOTECAS INVERSAS?

¿QUÉ SON LAS HIPOTECAS INVERSAS?

¿QUÉ SON LAS HIPOTECAS INVERSAS?
Seguramente usted sea titular de una hipoteca y esté familiarizado con esta figura. Sin embargo, también existen otras modalidades distintas de esta, que podríamos denominar como hipoteca común.

En este caso nos referimos a la hipoteca inversa.
Una hipoteca inversa es una modalidad de hipoteca en la que el titular recibe una cantidad de dinero. Como su propio nombre indica funciona de forma contraria a lo habitual, ya que en lugar de abonar dinero, aquí se recibe periodicamente. Además, cuanto más alta sea la edad del titular de la hipoteca más dinero recibirá por ella.

A priori parece una buenísima opción, pero debemos saber que existe una contraparte. Los sucesores del titular -es decir, los hijos en la mayoría de los casos- deberán hacerse cargo de la deuda. Para evitar esta situación y liberarse del pago, deberán rechazar la herencia de sus padres. Esto es así porque al aceptar una herencia se asumen también las cargas que esta pudiera tener.

Normalmente estas hipotecas se utilizan con el fin de complementar las pensiones de jubilación, permitiendo a los titulares mantener sus ingresos y nivel de vida durante el resto de años. Como vemos, es un producto pensado para personas de edad avanzada y no para personas muy jóvenes. De hecho en la mayoría de los casos es requisito indispensable haber cumplido 65 años, o no podrá firmarse el contrato.

La cuestión, por tanto, se centra es decidir cómo va a afectar esta hipoteca a los sucesores del titular. Es una cuestión que debe valorarse desde el punto de vista familiar, ya que normalmente entran en juego los intereses de varias personas.

Si necesita más información sobre este u otros temas, nuestro Despacho en Madrid está a su disposición para resolver todas sus dudas.
Somos especialistas en Derecho Hipotecario, contando con experiencia en diversos casos.
Cláusulas estatutarias relativas a las participaciones

Cláusulas estatutarias relativas a las participaciones


Caso práctico
En los estatutos de una SL se pretende incluir esta cláusula Los socios no podrán ejercer por cuenta propia o ajena actividades que coincidan con el objeto social o impliquen alguna especie de solapamiento con su actividad, de no mediar acuerdo unánime de los concurrentes.
El incumplimiento de esta prohibición dará lugar a la indemnización de daños y perjuicios causados y además en concepto de pena convencional la perdida en beneficio del otro socio del dividendo del ejercicio en el que se haya producido la infracción y de los dos siguientes ¿Es licita? ¿Cómo podría serlo? ¿Qué valor tiene?

Atendiendo a la lectura de la RDGRN de 5 de junio de 2015 (BOE 09-07-2015), podemos considerar que la cláusula define una prestación accesoria y que está formulada de manera que no sea un mero pacto entre determinados socios, sino que define una cláusula general e intrínseca a la condición de socio, esto es, es una condición con efectos erga omnes.

A tales efectos, aseguraríamos que el contenido de esta prestación accesoria es totalmente lícito (inclusive con la cláusula sancionadora de la privación de cuota en el reparto de dividendos), pero que adolece de ciertas carencias, pues en virtud del art.86 LSC, aunque se permiten que se fijen prestaciones accesorias con carácter general para todos los socios y que como se hace en este caso, consten en los estatutos los rasgos básicos; se requiere además que se concrete el carácter gratuito o retributivo de tal prestación.

En el mismo sentido se pronuncia el art.187.1 del Reglamento del Registro Mercantil, que reza:
En el caso de que se establezcan prestaciones accesorias, los estatutos detallarán su régimen, con expresión de su contenido concreto y determinado, que podrá ser económico o en general cualquier obligación de dar, hacer y no hacer, así como el carácter gratuito o retribuido de las mismas
Campaña Renta 2016

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EL REGRESO CAMBIARIO

EL REGRESO CAMBIARIO

EL REGRESO CAMBIARIO
El regreso se configura como una de las principales acciones cambiarias que operan una vez resulte impagado el título (letra de cambio, cheque o pagaré) o bien no resulte aceptada la letra.

Consiste, a grandes rasgos, en la reclamación del derecho de crédito que ostenta el tenedor del título frente al resto de obligados cambiarios a exclusión del librado aceptante de la letra o el firmante (en el cheque todos los firmantes serían obligados en regeso). Se trata de hacer efectivas las garantías que asumieron los firmantes en su momento (Ej.: los sucesivos endosantes).

Una de las principales características del regreso es la solidaridad cambiaria, es decir, el tenedor podrá exigir el pago del título indistintamente a cualquiera de los firmantes. Esta característica se materializa en dos derechos del tenedor. Por un lado, el derecho de elección, es decir, decidir entre si proceder individual o conjuntamente contra los diferentes obligados solidarios; y el derecho de variación, pues una vez intentada la acción contra uno de ellos, ejercitar la acción contra anteriores o posteriores firmantes.

El pago que tiene lugar como consecuencia del regreso produce varios efectos que interesa destacar.

Evidentemente, con respecto al tenedor, este pago extraordinario produce los mimos efectos que el pago por el librado o el firmante. Frente a los firmantes posteriores al que haya pagado en vía de regreso, el pago tiene efectos liberatorios, en el medida en que ya no serán garantes del pago del título. Este pagador, tendrá derecho a que se le entregue el título, con el oportuno protesto a efectos de evitar el doble pago.

Es frente a los firmante anteriores al pagador, frente a los que este pago no tiene efectos liberatorios sino conservativos, en la medida en la que estos seguirán siendo garantes del pago, por lo que el pagador podrá exigirles la totalidad de la cantidad abonada, añadiendo intereses y demás gastos.
Reclamación por cláusulas abusivas

Reclamación por cláusulas abusivas

Reclamación por cláusulas abusivas
Los despachos de abogados especializados en el ámbito hipotecario, le facilitan gran número de acciones legales con el fin de que sus derechos prevalezcan. Sabido es que las entidades financieras cuentan con grandes equipos de letrados, lo que complicará mucho la vida a los consumidores que, a pesar de tener razón en lo legal, no se asisten debidamente en este aspecto. La reclamación por cláusulas abusivas es una de las acciones que llevan a cabo los especialistas en Derecho Hipotecario.

A la hora de llevar a cabo las hipotecas, las entidades financieras proponen contratos con cláusulas que pueden resultar muy perjudiciales para los consumidores o hipotecantes. Recientes sentencias del Tribunal Supremo han dictaminado lo abusivo de las cláusulas mediante las que se obliga a los hipotecantes a hacerse cargo de los gastos derivados de la ejecución y legalización del plan hipotecario.

En este sentido, cabe recordar que para que una hipoteca se ejecute han de intervenir notarios, gestores o registradores de la propiedad, entre otros profesionales. Así pues, y tendiendo en cuenta lo sentenciado por el Tribunal Supremo, los consumidores se verán en la posibilidad de contar con asistencia legal para recuperar parte de su dinero. El Tribunal considera abusivas las cláusulas al no darse una situación recíproca en la realización de los pagos derivados de la formalización de la hipoteca.

Con la debida atención jurídica, la parte afectada podrá ver cómo esa cláusula firmada durante el contrato de la hipoteca, será nula, teniendo que recibir por ello una compensación. Tal compensación económica fluctuará dependiendo de numerosos factores, sobre todo el valor del préstamo.

Como indicativo general, podríamos considerar que el dinero a percibir por los hipotecantes que efectúen, a través de abogados especializados, la correspondiente reclamación por cláusulas abusivas, será de unos 3.000 €. Los abogados se encargarán de efectuar las correspondientes gestiones en beneficio de sus clientes. La primera gestión sería la reclamación formal a la entidad financiera, reclamación que no suele surtir efecto alguno, por lo que hay que recurrir, en gran parte de los casos, a reclamaciones judiciales.
Reclamación de reintegro de las claúsulas suelo - Sentencia del TJUE 21/12/2016

Reclamación de reintegro de las claúsulas suelo - Sentencia del TJUE 21/12/2016

Las cantidades cobradas indebidamente por las cláusulas suelo deben ser devueltas desde el inicio del contrato hipotecario, tal y como se desprende del dictamen del 21 de Diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Dicho Tribunal considera que son cláusulas que contravienen la legislación europea y que por tanto no son válidas, de ahí la obligación de ser devueltas.

De esta forma queda dirimida la cuestión planteada acerca de si debían devolverse únicamente aquellas cobradas desde el 9 de Mayo de 2013, tal y como dictaminó el Tribunal Supremo, o bien todas aquellas cobradas desde el inicio del contrato hipotecario con la entidad bancaria.

Tras esta sentencia vinculante del TJUE, muchos serán los clientes de bancos afectados por estas cláusulas suelo, que podrán recuperar el dinero pagado de más desde el inicio de su contrato.

Asesorarme sobre devolución cláusulas suelo

Las cláusulas suelo fijan un mínimo de crédito hipotecario a pagar independientemente de las variaciones de los intereses a lo largo del tiempo.
Se calcula que en torno a 2.000.000 millones de españoles se han visto afectados por este tipo de cláusulas, que se incluían en torno al 30-40% de las hipotecas, por lo que se trata de un dictamen de gran relevancia para muchos españoles y que supondrá que puedan recuperar el dinero pagado de más, que de media se calcula está en torno a los 3.000 euros por cliente

Si quiere saber qué pasos seguir a partir de ahora para recuperar lo más rápidamente posible las cantidades de más desembolsadas, le recomendamos que contacte con nosotros para que podamos asesorarle sobre la forma más fácil de hacerlo.
La sustitución y modificación de una caldera de calefacción

La sustitución y modificación de una caldera de calefacción

La sustitución y modificación de una caldera de calefacción
¿Es posible sustituir y modificar la situación de una caldera de calefacción? Desde nuestro despacho en Madrid, entendemos que puede resultar recomendable para el servicio común a todos los efectos, aunque ello suponga llevar a cabo una modificación de la estructura. ¿Qué acuerdo sería necesario alcanzar para ello? Bastaría con en el acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, según lo dispuesto en el apartado número 3 del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otro lado, ¿es suficiente el hecho de que un propietario considere que es una mejora para no pagar? Podría agarrarse al apartado número 4 del artículo 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, no creemos que dicha apreciación fuese correcta. La razón es que, el cambio suele ser requerido para adaptar el servicio de calefacción a las actuales circunstancias, algo que seguramente contaría con la ratificación de cualquier técnico, no pudiendo el mero hecho subjetivo de considerar que se trata de una mejora, motivo suficiente para dejar de pagar. ¿Cuál sería el camino para tratar de no pagar entonces? Acudir a la correspondiente vía de impugnación o acción judicial declarativa para tratar de probar sus argumentos. De lo contrario, sería muy sencillo no participar en estos gastos simplemente por el mero hecho de que cualquier propietario adopte una postura personal negativa. ¿En que se traduciría? En que solo con decir que se trata de una mejora no necesaria quedaría automáticamente exonerado del pago. Por ello defendemos, que aquel que se oponga y haga ese tipo de consideraciones es quien tendrá la obligación de probarlo dentro del marco de un proceso judicial.

En definitiva, ¿qué ha de saber el disidente si la Comunidad se decide a iniciar la reforma? Que se le podrá reclamar el pago y que carecerá de defensa alguna, puesto que su opinión subjetiva no prevalece sobre la del resto, salvo que pudiera demostrar, técnicamente y con claridad, que efectivamente dicha obra y modificación resultan excesivas para lo que necesita la finca para prestar debidamente los servicios comunes, debiendo además tener claro que, todo ello, deberá ponerlo de manifiesto a través de la precitada impugnación judicial.
Una ley elimina la cláusula de hasta el 5% por amortizar hipotecas fijas

Una ley elimina la cláusula de hasta el 5% por amortizar hipotecas fijas

El Ministerio de Economía ha prohibido la cláusula de nuevo cuño por hasta el 5% del capital que cobran algunos bancos por la amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo. El Ministerio eleva así el control sobre los intermediarios de crédito, que pasarán a estar vigilados por el Banco de España. La misión de esta norma impuesta por la Unión Europea no es más que proteger a los clientes que contraten una hipoteca.

En los últimos meses, los bancos habían comenzado a incluir una cláusula por compensación por riesgo de tipo de interés, que en los casos más extremos suponía el 5% del capital que se quería pagar de forma anticipada. La nueva legislación eliminará ese coste y prácticamente cualquier otro derivado de amortizar antes de tiempo el préstamo. Así, los bancos solo podrán cobrar en caso de que sufran una pérdida. Es decir, si el precio de mercado del préstamo es superior al capital pendiente en el momento de la cancelación. Y en cualquier caso, tendrán unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros.

La buena noticia para los actuales hipotecados es que esos umbrales se aplicarán con carácter retroactivo. Las comisiones quedarán automáticamente invalidadas. Los costes de apertura deberán presentarse de forma única, no podrán disgregarse comisiones de estudio, tramitación o concesión. Ahora mismo, las comisiones son acumulables y potestativas.

La transparencia es el gran objetivo. Actualmente, la propuesta de una oferta hipotecaria suele ser informal, sin ningún papel de por medio, y no es infrecuente que las entidades financieras se reserven exigencias de última hora para conceder el crédito.

No dude más en visitar nuestro despacho de abogados en Madrid para que revisemos su contrato de préstamo hipotecario. Pronto, esta nueva ley entrará en vigor y, dado su carácter retroactivo, puede que le afecte de manera favorable.

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