• Garnez Abogados, especialistas en derecho inmobiliario

    Soluciones judiciales para sus problemas hipotecarios

  • Expertos en derecho inmobiliario en Madrid

    Garnez Abogados le garantiza su defensa legal. Soluciones.

  • Soluciones a problemas hipotecarios por abogados expertos

    Defendemos su hipoteca con transparencia y garantías de éxito

Nuestro objetivo: un asesoramiento de calidad

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Garnez Abogados

Garnez Abogados

Garnez Abogados es un despacho de letrados que ante la imposibilidad que tiene cualquier persona de poder afrontar los pagos de su préstamo hipotecario o hipoteca contratado/a con cualquier entidad bancaria dada la situación económica que atraviesa el país, garantiza a sus clientes la mejor opción de negociación con el banco, buscando la mejor alternativa para la situación especifica de cada cliente.

Hemos solucionado numerosísimas ejecuciones hipotecarias dando a nuestros clientes la solución más ventajosa ante procedimientos judiciales tan delicados donde su propia vivienda habitual y la de su familia están en juego donde parecía que el desahucio y el lanzamiento de sus casas era la única solución.

Tramitamos soluciones judiciales como la dación en pago, la reestrucctuación del préstamo con condonación de deuda, estudiamos y /o impugnamos la posible celebración de la subastas de tu inmueble, eliminamos judicialmente la claúsula suelo de tu préstamo hipotecario, revisamos la válidez de embargos , tramitamos alquileres sociales y todas las soluciones que pueda haber en su préstamo hipoecario.

Garnez Abogados le dará soluciones y explicará detallada y minuciosamente con el fin principal de poder ser una ayuda a la grave situación que atraviesa una gran mayoría de la población con respecto al impago de sus hipotecas.

El índice de morosidad con respecto a las hipotecas sube cada día , la problemática con los desahucios continúa y Garnez Abogados, un despacho con numerosos éxitos demostrables con todas las entidades bancarias y total transparencia, luchará por sus clientes hasta encontrar la solución legal más ventajosa siendo la defensa de su hipoteca nuestra mayor preocupación.

Los deudores hipotecarios tienen sus derechos ( aumentados desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ) y Garnez Abogados garantiza la defensa legal de los mencionados, y muchas veces altamente menospreciados, derechos.

No dude en ponerse en contacto con nosotros...
Derecho hipotecario

Derecho hipotecario

El Derecho Hipotecario es la parte del derecho que se encarga de regular lo relativo a la adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las actuaciones en relación con estos derechos que tienen por objeto bienes inmuebles deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Es decir, que el reconocimiento, constitución, modificación, gravamen o extinción de los mismos deben ser objeto de publicidad registral y desde un punto de vista formal el Derecho Hipotecario establece las normas de organización y llevanza de estos registros.

También se conoce el Derecho Hipotecario como Derecho Inmobiliario en tanto en cuanto es la rama jurídica que establece las normas en relación con bienes inmuebles, si bien dentro de este se engloban otras actuaciones en las que uno de sus objetos es un bien inmueble pero no solo se refieren a derechos reales sino también a contratos, como arrendamientos por ejemplo.

El Derecho Hipotecario es una rama compleja no solo en su determinación jurídica sino también en su aplicación, lo que se ha agravado en los últimos tiempos como consecuencia de su obsolescencia y la falta de garantías a los derechos de los ciudadanos, pues es necesario hacer referencia a que este derecho establece las normas sobre hipotecas que recaen sobre bienes inmuebles que en la mayoría de los casos tienen carácter de vivienda y ello da a lugar a ciertas implicaciones que trascienden del ámbito jurídico afectando al social y ético.
Reclamación por cláusulas abusivas

Reclamación por cláusulas abusivas

Reclamación por cláusulas abusivas
Los despachos de abogados especializados en el ámbito hipotecario, le facilitan gran número de acciones legales con el fin de que sus derechos prevalezcan. Sabido es que las entidades financieras cuentan con grandes equipos de letrados, lo que complicará mucho la vida a los consumidores que, a pesar de tener razón en lo legal, no se asisten debidamente en este aspecto. La reclamación por cláusulas abusivas es una de las acciones que llevan a cabo los especialistas en Derecho Hipotecario.

A la hora de llevar a cabo las hipotecas, las entidades financieras proponen contratos con cláusulas que pueden resultar muy perjudiciales para los consumidores o hipotecantes. Recientes sentencias del Tribunal Supremo han dictaminado lo abusivo de las cláusulas mediante las que se obliga a los hipotecantes a hacerse cargo de los gastos derivados de la ejecución y legalización del plan hipotecario.

En este sentido, cabe recordar que para que una hipoteca se ejecute han de intervenir notarios, gestores o registradores de la propiedad, entre otros profesionales. Así pues, y tendiendo en cuenta lo sentenciado por el Tribunal Supremo, los consumidores se verán en la posibilidad de contar con asistencia legal para recuperar parte de su dinero. El Tribunal considera abusivas las cláusulas al no darse una situación recíproca en la realización de los pagos derivados de la formalización de la hipoteca.

Con la debida atención jurídica, la parte afectada podrá ver cómo esa cláusula firmada durante el contrato de la hipoteca, será nula, teniendo que recibir por ello una compensación. Tal compensación económica fluctuará dependiendo de numerosos factores, sobre todo el valor del préstamo.

Como indicativo general, podríamos considerar que el dinero a percibir por los hipotecantes que efectúen, a través de abogados especializados, la correspondiente reclamación por cláusulas abusivas, será de unos 3.000 €. Los abogados se encargarán de efectuar las correspondientes gestiones en beneficio de sus clientes. La primera gestión sería la reclamación formal a la entidad financiera, reclamación que no suele surtir efecto alguno, por lo que hay que recurrir, en gran parte de los casos, a reclamaciones judiciales.
Reclamación de reintegro de las claúsulas suelo - Sentencia del TJUE 21/12/2016

Reclamación de reintegro de las claúsulas suelo - Sentencia del TJUE 21/12/2016

Las cantidades cobradas indebidamente por las cláusulas suelo deben ser devueltas desde el inicio del contrato hipotecario, tal y como se desprende del dictamen del 21 de Diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Dicho Tribunal considera que son cláusulas que contravienen la legislación europea y que por tanto no son válidas, de ahí la obligación de ser devueltas.

De esta forma queda dirimida la cuestión planteada acerca de si debían devolverse únicamente aquellas cobradas desde el 9 de Mayo de 2013, tal y como dictaminó el Tribunal Supremo, o bien todas aquellas cobradas desde el inicio del contrato hipotecario con la entidad bancaria.

Tras esta sentencia vinculante del TJUE, muchos serán los clientes de bancos afectados por estas cláusulas suelo, que podrán recuperar el dinero pagado de más desde el inicio de su contrato.

Asesorarme sobre devolución cláusulas suelo

Las cláusulas suelo fijan un mínimo de crédito hipotecario a pagar independientemente de las variaciones de los intereses a lo largo del tiempo.
Se calcula que en torno a 2.000.000 millones de españoles se han visto afectados por este tipo de cláusulas, que se incluían en torno al 30-40% de las hipotecas, por lo que se trata de un dictamen de gran relevancia para muchos españoles y que supondrá que puedan recuperar el dinero pagado de más, que de media se calcula está en torno a los 3.000 euros por cliente

Si quiere saber qué pasos seguir a partir de ahora para recuperar lo más rápidamente posible las cantidades de más desembolsadas, le recomendamos que contacte con nosotros para que podamos asesorarle sobre la forma más fácil de hacerlo.
La sustitución y modificación de una caldera de calefacción

La sustitución y modificación de una caldera de calefacción

La sustitución y modificación de una caldera de calefacción
¿Es posible sustituir y modificar la situación de una caldera de calefacción? Desde nuestro despacho en Madrid, entendemos que puede resultar recomendable para el servicio común a todos los efectos, aunque ello suponga llevar a cabo una modificación de la estructura. ¿Qué acuerdo sería necesario alcanzar para ello? Bastaría con en el acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, según lo dispuesto en el apartado número 3 del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otro lado, ¿es suficiente el hecho de que un propietario considere que es una mejora para no pagar? Podría agarrarse al apartado número 4 del artículo 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, no creemos que dicha apreciación fuese correcta. La razón es que, el cambio suele ser requerido para adaptar el servicio de calefacción a las actuales circunstancias, algo que seguramente contaría con la ratificación de cualquier técnico, no pudiendo el mero hecho subjetivo de considerar que se trata de una mejora, motivo suficiente para dejar de pagar. ¿Cuál sería el camino para tratar de no pagar entonces? Acudir a la correspondiente vía de impugnación o acción judicial declarativa para tratar de probar sus argumentos. De lo contrario, sería muy sencillo no participar en estos gastos simplemente por el mero hecho de que cualquier propietario adopte una postura personal negativa. ¿En que se traduciría? En que solo con decir que se trata de una mejora no necesaria quedaría automáticamente exonerado del pago. Por ello defendemos, que aquel que se oponga y haga ese tipo de consideraciones es quien tendrá la obligación de probarlo dentro del marco de un proceso judicial.

En definitiva, ¿qué ha de saber el disidente si la Comunidad se decide a iniciar la reforma? Que se le podrá reclamar el pago y que carecerá de defensa alguna, puesto que su opinión subjetiva no prevalece sobre la del resto, salvo que pudiera demostrar, técnicamente y con claridad, que efectivamente dicha obra y modificación resultan excesivas para lo que necesita la finca para prestar debidamente los servicios comunes, debiendo además tener claro que, todo ello, deberá ponerlo de manifiesto a través de la precitada impugnación judicial.
Una ley elimina la cláusula de hasta el 5% por amortizar hipotecas fijas

Una ley elimina la cláusula de hasta el 5% por amortizar hipotecas fijas

El Ministerio de Economía ha prohibido la cláusula de nuevo cuño por hasta el 5% del capital que cobran algunos bancos por la amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo. El Ministerio eleva así el control sobre los intermediarios de crédito, que pasarán a estar vigilados por el Banco de España. La misión de esta norma impuesta por la Unión Europea no es más que proteger a los clientes que contraten una hipoteca.

En los últimos meses, los bancos habían comenzado a incluir una cláusula por compensación por riesgo de tipo de interés, que en los casos más extremos suponía el 5% del capital que se quería pagar de forma anticipada. La nueva legislación eliminará ese coste y prácticamente cualquier otro derivado de amortizar antes de tiempo el préstamo. Así, los bancos solo podrán cobrar en caso de que sufran una pérdida. Es decir, si el precio de mercado del préstamo es superior al capital pendiente en el momento de la cancelación. Y en cualquier caso, tendrán unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros.

La buena noticia para los actuales hipotecados es que esos umbrales se aplicarán con carácter retroactivo. Las comisiones quedarán automáticamente invalidadas. Los costes de apertura deberán presentarse de forma única, no podrán disgregarse comisiones de estudio, tramitación o concesión. Ahora mismo, las comisiones son acumulables y potestativas.

La transparencia es el gran objetivo. Actualmente, la propuesta de una oferta hipotecaria suele ser informal, sin ningún papel de por medio, y no es infrecuente que las entidades financieras se reserven exigencias de última hora para conceder el crédito.

No dude más en visitar nuestro despacho de abogados en Madrid para que revisemos su contrato de préstamo hipotecario. Pronto, esta nueva ley entrará en vigor y, dado su carácter retroactivo, puede que le afecte de manera favorable.
Claúsulas suelo y techo

Claúsulas suelo y techo

¿Cláusulas abusivas? Seguro que ha oído hablar de este término. Todos conocemos la cláusula suelo de la hipoteca, y probablemente, también nos suele de algo lo de la cláusula techo. Pero, ¿qué más sabemos acerca de estos términos que tanto preocupan? Nuestros abogados se lo cuentan.

Cada vez es más común encontrarnos con noticias en las que se hace referencia a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario que celebran las entidades bancarias con particulares. Los Tribunales cada vez más concienciados con esta problemática de carácter social llevan a cabo una declaración de nulidad de estas cláusulas con el fin de acabar con los compartimientos abusivos de la banca.

Por cláusula abusiva se entiende toda aquella disposición que no ha sido negociada de manera consensual en un contrato y que por lo tanto viene impuesta por una de las partes.

Unas de las cláusulas que pueden calificarse como abusivas y así lo están haciendo los órganos judiciales de nuestro país son las cláusulas suelo y techo. A través de las mismas, se imponen ciertos límites máximos y mínimos para los tipos de interés que se aplican a las cuotas que tienen que pagar los deudores hipotecarios. La consideración como abusivas de este tipo de cláusulas pasa por el desequilibrio existente entre el tipo máximo y mínimo y la falta de transparencia a la hora de incluir estas disposiciones en el contrato por parte de las entidades financieras.

En nuestro despacho de abogados de Madrid, formamos a nuestros profesionales para que se conviertan en auténticos expertos en derecho hipotecario. Con su asesoramiento y empeño, todos sus problemas acerca de esta materia quedarán resueltos en el menor tiempo posible, y con las mayores garantías.

Le recomendamos que no dude más y visite nuestro despacho. Comparta su situación y sus preocupaciones con nuestros abogados, y ellos se encargarán del resto. Visítenos, le atendemos en Madrid.
El avalista hipotecario

El avalista hipotecario

El avalista hipotecario
El avalista o fiador de un préstamo hipotecario es quien actúa como garante de que en el caso de que la persona que ha firmado un préstamo, el llamado deudor principal, no cumpla con las obligaciones que le corresponden de devolución del préstamo, y entonces responderá de las mismas el que actuaba como avalista.

Esta figura tiene reconocidos una serie de derechos, como forma de protección sobre su situación, ya que adquiere bastante responsabilidad ante la posibilidad de hacerse responsable de unas cargas que no son suyas. Estos son el beneficio de excusión, el derecho de división o de orden, etc.

Entrando en detalle, el beneficio de excusión supone que el fiador pueda oponerse a que el acreedor hipotecario le reclame a él la deuda generada por el préstamo hipotecario mientras no se haya producido la ejecución de todos los bienes del deudor principal. Es decir, mientras el verdadero hipotecado aún tenga bienes para saldar su deuda, el avalista queda libre de adelantar ninguna suma de dinero.

En el caso del beneficio de división, solo se aplica cuando existen varios avalistas, y no solo uno. Se entiende que, salvo que se haya establecido de otro modo en el contrato, la deuda se reparte de forma mancomunada, es decir, por partes iguales entre todos los avalistas, por lo que si el ejecutante exige más de lo debido a uno en concreto, es posible oponer este derecho, y repetir la deuda entre todos los demás. En el caso de que uno de los avalistas pague más dinero del que le corresponde, puede luego reclamar su parte a los demás avalistas. No obstante, puede establecerse un orden entre los avalistas, de manera que uno queda obligado a cubrir la deuda del obligado inicial, y en caso de que no pueda cumplir, la deuda recae sobre el siguiente, y así sucesivamente.

Si tiene dudas acerca de ésta, u otras figuras de la hipoteca, visite nuestro despacho de abogados expertos en derecho hipotecario. Estamos en Madrid para proporcionarle el asesoramiento que necesita.
La fiscalidad derivada de la dación en pago

La fiscalidad derivada de la dación en pago

Ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas derivadas de un contrato de préstamo hipotecario cuya garantía recae sobre la vivienda de una persona, una de las alternativas que se ofrece jurídicamente es la dación en pago. A través de este procedimiento, para hacer frente a la deuda contraída con el acreedor hipotecario, que en la mayoría de las ocasiones suele ser una entidad financiera, se entrega el bien inmueble hipotecado. El objetivo de esta actuación es que de este modo se salde el importe adeudado restante y se extinga cualquier obligación entre deudor y acreedor. En otras palabras: si tenemos nuestra casa hipotecada, y no podemos pagarla, el banco nos puede pedir la dación en pago, que es que entreguemos nuestra vivienda, que pasará a ser propiedad del banco, y así saldamos nuestra deuda y evitamos ser desahuciados. La casa ya no será nuestra, sino que estaremos pagando una especie de alquiler al banco para poder permanecer en ella.

El problema que sale entonces de aquí es que de la dación en pago deriva una obligación de tributar por la ganancia patrimonial que se genera como consecuencia de la entrega de la casa para hacer frente a una deuda superior al valor del misma, lo que puede dar lugar a que los inconvenientes a la hora de pagar no desaparezca, sino que simplemente cambien de sujeto acreedor: ahora pasaría a ser la Hacienda Tributaria. Pero claro, la propia Hacienda no va a pagarse impuestos a sí misma. ¿Qué se le ocurrió entonces al legislado? Creó una ley, la Ley 18/2014, que vino a incluir medidas para evitar esta problemática declarando la ganancia patrimonial como exenta de impuestos.

El derecho hipotecario en nuestro país todavía tiene que evolucionar mucho. Ante la evidente desprotección del consumidor, es necesario poder contar siempre con el apoyo de un abogado experto en derecho hipotecario para evitar meterse en problemas mayores. Si necesita asesoramiento acerca de su hipoteca, incluso antes de firmar, no dude en contactar con nuestro despacho de abogados en Madrid.
La Sentencia de 14 de marzo de 2013 TJUE

La Sentencia de 14 de marzo de 2013 TJUE

La Sentencia de 14 de marzo de 2013 TJUE
¿Qué dictaminó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 14 de marzo de 2013? Que las leyes españolas sobre desahucios no garantizaban una protección suficiente a los ciudadanos frente a cláusulas abusivas en las hipotecas. Y por tanto, ¿qué vulneraban? La normativa comunitaria, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

¿En respuesta a qué se dictó la sentencia del Tribunal Europeo de Luxemburgo? A una cuestión que había presentado el juzgado mercantil de Barcelona, en concreto por el Juez José María Fernández Seijo, a instancia del abogado Dionisio Moreno, el cual, era defensor de Mohamed Aziz. En este sentido, como señalábamos antes, se decidió acudir al tribunal europeo ante la imposibilidad que presentaba la legislación española de paralizar un desahucio.

Según la sentencia del referido tribunal, ¿cómo pueden ser paralizados los desahucios? Por el Juez, en cumplimiento de la normativa comunitaria indicada. Por consiguiente, ¿qué hacía la sentencia? Confirmar gran parte de las demandas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca que se habían recogido con anterioridad en la Iniciativa Legislativa Popular por la Vivienda Digna.

¿Se está viendo afectado por algún proceso de desahucio? ¿Quizá conoce a alguien que se encuentre inmerso en una situación de desalojo? No se lo piense y acuda a nuestro despacho en Madrid. Le ofreceremos un asesoramiento personalizado y la mejor asistencia.

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