Requisitos para obtener la dación en pago

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La dación en pago de un bien inmueble se presenta como una alternativa a la ejecución de la hipoteca que da lugar a la extinción de la deuda lo que no ocurre en caso de que la entidad financiera o acreedor hipotecario en general insten la venta forzosa del bien y no recuperen el importe adeudado en su totalidad, de modo que el deudor siga vinculado por la deuda a pesar de haber perdido el bien gravado.

La legislación hipotecaria originaria establecía que la dación en pago requería del pacto de las dos partes firmantes del contrato de hipoteca lo que suponía que en la práctica hubiese oposición por parte de las entidades financieras para ponerla en práctica.

Dada la situación de crisis en España que provoca la pérdida de los hogares de las familias como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias realizadas por los bancos se introdujo una nueva regulación, la Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos del 9 de marzo de 2012, con el objetivo de que la dación de pago se pudiera acoger con más facilidades por los deudores como solución a la imposibilidad de pago de sus obligaciones hipotecarias.

Esta regulación establece unos requisitos para que se pueda optar por esta alternativa:

- La hipoteca debe recaer sobre un inmueble cuyo precio de compraventa no exceda de unos determinados valores que se establecen en la normativa en función de la población de los municipios en los que se sitúe la misma. Este baremo es el siguiente:

- Municipios con más de un millón de habitantes: 200.000 €
- Municipios entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000 €
- Municipios entre 100.000 y 500.000: 150.000 €
- Municipios de hasta 100.000: 120.000 €

Además se exige cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro del umbral de exclusión, en concreto:

- La hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual 

- Los miembros de la unidad familiar tienen que carecer de rentas del trabajo o por actividades económicas 

- La cuota a pagar es superior al 60 de los ingresos netos de la unidad familiar 

- El conjunto de miembros de la unidad familiar no tiene otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda

Es posible que como consecuencia de la negociación con la entidad financiera, esta ofrezca una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, lo que supone una modificación de alguno de los elementos de la hipoteca, habitualmente el plazo de la misma con el fin de disminuir el importe de las cuotas.

En caso de que la solución anterior no sea suficiente y haya que proceder a la dación en pago del bien inmueble para conseguir la extinción de la deuda, se debe solicitar al banco la misma. En caso de oposición, habrá que acudir al servicio de atención al cliente de la entidad y si ello no es suficiente el siguiente paso es solicitar al Banco de España esta alternativa.

Finalizadas sin éxito las actuaciones con la entidad bancaria es posible iniciar un procedimiento judicial Ley 6/2012 con la finalidad de encontrar los resquicios legales necesarios para conseguir que los jueces declaren la dación de pago. La casuística jurisprudencial nos deja ejemplos en las que se han otorgado este tipo de soluciones como consecuencia de que los jueces detectan defectos legales de forma en los contratos de préstamos hipotecarios o el incumplimiento de deberes por parte de la entidad financiera, por ejemplo la inobservancia de la diligencia debida, que llevan a justificar la dación en pago y la liberación del deudor de la deuda mediante la entrega del bien gravado.