Contenido del derecho del acreedor hipotecario

Contenido del derecho del acreedor hipotecario
La hipoteca, contrato real de garantía, tiene como elemento principal el inmueble que es objeto de gravamen con el fin de asegurar el cumplimiento de la obligación a la que se ha comprometido el deudor. Sin embargo, obviamente, existen elementos personales que intervienen en este contrato: este deudor que queda comprometido a cumplir lo impuesto como obligación y el acreedor hipotecario.

En la realidad social en la que vivimos lo más habitual es que este tipo de contratos se celebren con bancos o cualquier tipo de entidad financiera por lo que son estos entes los que pasan a constituirse como acreedores hipotecarios y, por lo tanto a disponer de los derechos que avalan a los mismos de acuerdo con la normativa hipotecaria.

El contenido de este derecho está compuesto por determinadas facultades reconocidas al acreedor para la realización de su interés.

Por un lado, cuenta con facultades de conservación del valor de los bienes hipotecados. La hipoteca es un derecho de realización del valor en la que no se desplaza la posesión al acreedor sino que el deudor continua poseyendo. Es posible que este disminuya el valor del bien lo que da lugar a un perjuicio para el acreedor en caso de que tenga que hacer efectiva la hipoteca como consecuencia del incumplimiento de la obligación que esta garantiza. Por este motivo, se otorga al acreedor en caso de deterioro por culpa, dolo o voluntad la facultad de solicitar al juez la reparación o paralización del daño.

Se prevé la posibilidad de que el acreedor hipotecario lleve a cabo una cesión del crédito hipotecario, es decir que se produzca un cambio de sujeto activo del crédito garantizado con la hipoteca y, por lo tanto, un cambio en el titular del derecho real de hipoteca, en cuanto que este es accesorio al anterior.

La cesión debe hacerse en escritura pública, de la que se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

Se articulan, también, para el acreedor ciertas acciones y procedimientos para lograr la efectividad de la hipoteca si el crédito que se garantiza no ha sido satisfecho a su vencimiento. La fundamental es la denominada acción hipotecaria o ejecución de la hipoteca por la que se confiere al acreedor la posibilidad de solicitar la venta forzosa del bien o derecho gravado con la hipoteca con la finalidad de cobrar la deuda garantizada.

Esta venta forzosa requiere que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados han tasado la finca o bien hipotecado para que sirva de referencia en la subasta.
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