La dación en pago o adjudicación en pago, es una figura jurídica que permite poder saldar la deuda hipotecaria con la entidad bancaria a cambio de hacer entrega de la vivienda hipotecada.
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La dación en pago de la vivienda es un acto mediante el cual se hace entrega de la vivienda que garantiza el préstamo al banco y así dar por cancelada la deuda pendiente, quedando por extinguida la obligación de continuar con el pago de las cuotas.
En el momento que el acreedor acepta la prestación del deudor, queda eliminada la deuda existente aunque la forma inicial de pago sea diferente a la pactada inicialmente.
La Dación en pago queda regulada en varios capítulos del Código Civil y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
El Código Civil en su artículo 1166 establece que la persona deudora de una cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aún cuando esta fuese de igual o mayor valor que la debida.
Otro de los requisitos importantes de la dación en pago es la existencia de un previo acuerdo entre deudor y acreedor, sin que el acreedor se vea obligado a la aceptación de la dación en pago por parte del deudor.
Además, la deuda se entenderá por pagada cuando se haya formalizado la entrega de la cosa o realizado la prestación en que la obligación consistía.
Para poder solicitar la dación en pago deben de darse las siguientes circunstancias:
Con la dación en pago queda extinguida toda deuda garantizada con hipoteca y responsabilidades personales del deudor y terceros.
En el momento de solicitar la dación, el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante 2 años pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.
Si se produjera el impago de la renta, se devengaría un interés de demora del 10%.
Las características fundamentales para que pueda darse esta figura jurídica:
Debido a la imposibilidad de hacer frente a los pagos de una hipoteca, la entrega de un bien inmueble como la vivienda, es uno de los supuestos más habituales de la dación en pago.
La dación en pago de la vivienda, además de la propia extinción de la obligación de continuar con las cuotas de pago, ofrece algunas otras ventajas como evitar un proceso legal, el embargo, los gastos judiciales e inmobiliarios, etc.
No obstante, al tratarse de una dación en pago, se pierde la propiedad.
Para la entidad bancaria, la dación en pago resulta un acto muy interesante puesto que al no comenzar un proceso de ejecución hipotecaria puede disponer de la vivienda de un modo mucho más rápido.
A la hora de solicitar la dación en pago, el primer paso a dar es hablar directamente y de un modo abierto con el banco de la situación económica por la que se está atravesando, siendo la entidad bancaria la que contemple varias opciones para liquidar la hipoteca, sin necesidad de renunciar a la vivienda.
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