Ejecución hipotecaria

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Son muchas las personas deudoras que se encuentran ante una difícil situación económica, no pudiendo hacer frente al pago de las cuotas de la hipoteca, debiendo de acudir a un procedimiento llamado ejecución hipotecaria por el que la entidad financiera puede cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía es decir la vivienda hipotecada.

Ante cualquier tipo de duda o cuestión relacionada con la ejecución hipotecaria no dude contactar con nuestro Despacho de Abogados Madrid, en donde disponemos de un equipo de abogados de derecho inmobiliario que le ayudará a poner fin a esta situación de la mejor manera posible.

Qué es una ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que el prestamista que suele ser una entidad bancaria, puede hacer frente a su deuda mediante la ejecución de la garantía (inmueble o vivienda hipotecada), si la persona deudora dejar de efectuar los pagos obligados de la hipoteca. 

La vivienda embargada será subastada al mejor postor y el banco se quedará con el dinero de la venta para de este modo saldar la deuda pendiente.

Los problemas comienzan cuando el deudor ha dejado de pagar entre 3 y 6 cuotas mensuales, con tan solo 2 mensualidades todavía no hay problema.

Entre los 3 y 6 meses de impagos la entidad bancaria comienza un proceso de ejecución hipotecaria, con el que no solo se reclama la cuantía de las mensualidades no pagadas sino el monto total del crédito pendiente a un interés que ronda entre el 20% y 25% por penalización.

Desde nuestro Despacho de Abogados Madrid aconsejamos no esperar a que de comienzo el proceso de ejecución hipotecaria y busque asesoramiento tan pronto como sea posible, incluso antes de tener dificultades en efectuar el pago de la hipoteca.

Tipos de ejecuciones hipotecarias

La garantía de pago a la hora de contratar un préstamo hipotecario es la vivienda que uno compra junto con los bienes personales; por lo que en caso de no poder hacer frente al pago de las cuotas la entidad bancaria puede ejecutar esa garantía y embargar la vivienda y bienes.

El proceso de ejecución hipotecaria puede proceder de diferentes modos:

• Ejecución hipotecaria judicial
• Ejecución hipotecaria no judicial

La ejecución hipotecaria judicial, requiere pasar a través de un tribunal en donde la persona que solicita y recibe el préstamo hipotecario puede presentar una defensa.

En la ejecución hipotecaria no judicial no se precisa de interposición de demanda judicial para llevar a cabo la ejecución, sino que mediante una serie de pasos y avisos,  el titular de la hipoteca vende la propiedad sin la supervisión de un tribunal estatal.

En todos los procesos de ejecución hipotecaria el prestatario debe de ser notificado sobre las actuaciones y requieren aviso público.

Procedimiento para la ejecución de una hipoteca

Por Ley, la entidad bancaria no puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria si tan solo se ha dejado de pagar 2 cuotas, sino que está obligado a dejar pasar un tiempo y seguir el siguiente procedimiento:

• Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado
• Demanda ejecutiva
• Notificación de la demanda y requerimiento de pago
• Certificación de cargas
• Convocatoria de la subasta
• Celebración de la subasta
• Desahucio o lanzamiento

APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

La aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado permite la anulación del contrato si no se cumple con las obligaciones como deudor, generalmente el pago de las cuotas establecidas.

El banco tan solo puede aplicar esta cláusula:

• A partir de las 12 cuotas impagadas o el equivalente al 3% del importe original de la hipoteca si se halla en la primera mitad del plazo de devolución
• A partir de las 15 cuotas o el equivalente al 7% del dinero prestado si estas en la segunda mitad del plazo de devolución.

La entidad bancaria tiene la obligación de comunicar que se ha alcanzado el nivel de demora con 1 mes de antelación y avisar de que en caso de no abonar las cuotas impagadas se reclamará el total de la deuda hipotecada.

DEMANDA EJECUTIVA

Aplicada la cláusula de vencimiento anticipado la entidad presentará una demanda ante el juzgado de primera instancia de la localidad en la que se halle la vivienda, para dar comienzo al proceso de ejecución hipotecaria

NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO

El juzgado enviará una notificación comunicando que se ha iniciado el proceso de ejecución y solicitará el pago del importe pendiente de la deuda de la hipoteca, cuotas impagadas, intereses de demora y gastos asociados al proceso judicial.

CERTIFICACIÓN DE CARGAS

El Juez solicitará un certificado de cargas al Registro de la Propiedad, el cual garantiza que tienes una hipoteca sobre la vivienda.

CONVOCATORIA DE LA SUBASTA

La vivienda será subastada al mejor postor mediante un portal virtual de subastas del BOE. El valor de lanzamiento será por el que se muestre en la escritura que no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.

Se quedará con la vivienda:

• La persona que más puje, que más dinero ofrezca siempre que el precio sea igual o superior al 70% del valor de lanzamiento.
• Si nadie puja, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 70% del valor de lanzamiento.

DESAHUCIO O LANZAMIENTO

El Registro de la Propiedad será quien inscriba como nuevo propietario al ganador de la subasta, quien podrá reclamar la entrega y posesión de la vivienda.

Si el inquilino todavía sigue viviendo en la casa, una comitiva judicial acudirá al domicilio obligándole al abandono que es lo que técnicamente se conoce como desahucio o lanzamiento.

Una vez celebrada la subasta existe una manera de evitar el desahucio y es certificar ante el juez o notario que perteneces al llamado colectivo vulnerable, lo que va a permitir vivir de alquiler en la vivienda durante 2 años aunque esta ya no sea de la propiedad.

Qué sucede si la vivienda es subastada por un precio inferior a la deuda pendiente

Puede suceder que la vivienda sea subastada por un precio inferior a la deuda pendiente, es entonces cuando el banco recurre al embargo de bienes presentes y futuros (salario, coche en propiedad, tierras…) hasta recuperar todo su dinero.

Cómo evitar una ejecución hipotecaria

Antes de contratar una hipoteca es necesario tomar una serie de precauciones y asegurarse poder pagarla para así evitar la ejecución hipotecaria.

Nuestros abogados especialistas en hipotecas te aconsejan pedir un préstamo hipotecario cuando haya una situación laboral estable y siempre que el importe del pago de cuotas no supere el 35% de los ingresos netos mensuales.

Evitar llegar a una ejecución hipotecaria le ahorrará muchos gastos y quebraderos de cabeza. Contacte con nuestro despacho de Abogados Madrid y le ayudaremos a solventar la situación de la mejor manera posible.