Cláusulas suelo: cómo identificarlas y reclamarlas

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Una cláusula suelo es una condición contractual que fija un interés mínimo en una hipoteca a tipo variable. Aunque el índice de referencia, como el euríbor, disminuya, el tipo aplicado al préstamo no puede bajar del porcentaje establecido como suelo. Esta limitación puede haber provocado que el prestatario pagara intereses superiores a los que habría abonado sin ella.

En Garnez Abogados analizamos contratos hipotecarios para determinar si procede reclamar una cláusula suelo y solicitar, cuando exista fundamento jurídico, la devolución de cantidades cobradas por su aplicación. El estudio se realiza teniendo en cuenta la documentación contractual, la información facilitada antes de la firma y las circunstancias particulares de cada caso.

¿Qué es una cláusula suelo en una hipoteca?

En un préstamo hipotecario a interés variable, el tipo suele determinarse mediante un índice de referencia más un diferencial. Si el contrato incorpora un suelo del 3 %, por ejemplo, el interés aplicable no bajará de ese 3 % aunque la suma del índice y el diferencial resulte inferior. Se trata de un ejemplo ilustrativo, no de una condición común a todas las hipotecas.

La cláusula techo, por el contrario, fija un interés máximo. La existencia de un techo no significa por sí sola que el suelo sea transparente o válido: deben examinarse el contenido del contrato y la información facilitada al cliente.

Para comprender cómo funcionan las revisiones de las cuotas, puede consultar nuestra guía sobre tipos de interés en una hipoteca.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

El primer paso consiste en revisar la escritura del préstamo hipotecario y, si existen, las escrituras posteriores de novación o modificación. Conviene buscar expresiones como límite mínimo a la variación del tipo de interés, interés mínimo aplicable o tipo de interés ordinario mínimo.

También es útil comparar los recibos de distintas revisiones con el índice y el diferencial pactados. No obstante, que la cuota no haya bajado en una fecha determinada no demuestra por sí solo la existencia de un suelo: pueden intervenir otros factores, como el capital pendiente o el sistema de amortización.

¿Son abusivas todas las cláusulas suelo?

No todas las cláusulas suelo son nulas automáticamente. En los contratos con consumidores, su validez puede depender de si la condición fue incorporada correctamente y de si el banco facilitó información suficiente para comprender su funcionamiento y su incidencia económica. Una redacción gramaticalmente clara no basta necesariamente para superar el control de transparencia material.

La jurisprudencia española y europea ha permitido declarar nulas cláusulas suelo no transparentes, pero es necesario estudiar cada operación. La eventual nulidad de esta condición no implica, por regla general, la desaparición de la totalidad del préstamo hipotecario.

Si desea revisar otras condiciones de su escritura, consulte nuestro servicio de reclamación por cláusulas abusivas.

¿Se puede reclamar la devolución de la cláusula suelo?

Cuando una cláusula suelo es declarada nula y procede la restitución, puede reclamarse el reintegro de las cantidades indebidamente abonadas por su aplicación, con los efectos que correspondan según el caso. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea rechazó la limitación general de esa devolución a las cantidades posteriores al 9 de mayo de 2013.

Ello no significa que cualquier reclamación prospere automáticamente. Es necesario revisar, entre otras cuestiones, la documentación disponible, posibles resoluciones judiciales anteriores, los acuerdos firmados con la entidad y las cuestiones de prescripción que puedan afectar a las pretensiones económicas.

Cómo reclamar una cláusula suelo al banco

1. Revisar la escritura y los pagos realizados

Se estudian la cláusula, la información precontractual, las modificaciones posteriores y los recibos o cuadros de amortización. Esta documentación permite identificar el período en el que se aplicó el límite mínimo.

2. Presentar una reclamación extrajudicial

Para consumidores, el Real Decreto-ley 1/2017 prevé un procedimiento de reclamación previa ante la entidad financiera en materia de cláusulas suelo. La entidad debe tramitar la solicitud conforme a ese marco cuando resulte aplicable. Es importante conservar copia y justificante de la reclamación.

3. Valorar una posible reclamación judicial

Si el banco rechaza la pretensión, no ofrece una solución adecuada o existen discrepancias sobre las cantidades, puede estudiarse la vía judicial. La viabilidad, los plazos, los costes y los riesgos deben valorarse antes de iniciar el procedimiento.

¿Cuánto dinero puedo recuperar por una cláusula suelo?

La posible devolución depende del interés mínimo pactado, del índice de referencia aplicable en cada revisión, del diferencial, del capital pendiente y de los pagos efectuados. Para obtener una estimación fiable hay que reconstruir los intereses que se habrían devengado sin aplicar el suelo y compararlos con los efectivamente cobrados.

El resultado no puede determinarse únicamente multiplicando un porcentaje por el importe inicial del préstamo. Además, la cantidad finalmente recuperable depende de la procedencia de la acción y de sus circunstancias jurídicas.

¿Qué ocurre si firmé un acuerdo para eliminar la cláusula suelo?

Algunas entidades ofrecieron acuerdos para reducir o suprimir el suelo, cambiar el tipo de interés o establecer determinadas renuncias a acciones. Esos documentos deben examinarse individualmente: la firma de una novación o de un acuerdo no permite presumir, sin más, que toda reclamación posterior esté excluida.

En ciertos supuestos también será útil analizar si el préstamo fue objeto de una refinanciación hipotecaria y qué condiciones fueron realmente modificadas.

Cláusula suelo en hipotecas de empresas y personas jurídicas

Una sociedad mercantil también puede tener una cláusula suelo en su financiación. Sin embargo, la protección jurídica no es idéntica a la que corresponde a un consumidor. Cuando el préstamo se contrató en el ámbito de una actividad empresarial, no puede aplicarse automáticamente el control de transparencia material propio de los contratos con consumidores.

Esto no impide examinar, cuando proceda, las reglas de incorporación de condiciones generales, la forma de contratación y otras posibles causas de invalidez. La viabilidad de una reclamación empresarial exige un estudio específico y no puede deducirse únicamente de la falta de negociación individual de la cláusula.

Documentos necesarios para estudiar una reclamación

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Escrituras de novación o modificación, si las hubiera.
• Documentación precontractual conservada.
• Recibos de las cuotas y cuadro de amortización, si está disponible.
• Comunicaciones y reclamaciones anteriores dirigidas al banco.
• Acuerdos para eliminar el suelo o renuncias firmadas, si existen.
• Resoluciones judiciales previas relacionadas con la cláusula, en su caso.

Preguntas frecuentes sobre cláusulas suelo

¿Una hipoteca a interés fijo puede tener cláusula suelo?

La cláusula suelo se asocia principalmente a préstamos con interés variable, porque limita la bajada del tipo resultante de sus revisiones. Una hipoteca fija no funciona de esa manera, aunque siempre conviene revisar sus condiciones concretas.

¿Una hipoteca referenciada a un índice distinto del euríbor puede incluir suelo?

Sí. El suelo es un límite contractual del interés y no depende exclusivamente de que el índice utilizado sea el euríbor.

¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca?

La cancelación o finalización del préstamo no excluye necesariamente una reclamación. Deben estudiarse el contrato, los pagos, los eventuales acuerdos y los plazos aplicables.

¿Me devolverán siempre todos los intereses abonados?

No. Una eventual devolución se refiere a los importes cobrados indebidamente como consecuencia de la cláusula, no a todos los intereses legítimamente devengados por el préstamo.

¿Puedo reclamar si la hipoteca estaba a nombre de una empresa?

Puede ser posible plantear una acción según las circunstancias de contratación, pero el análisis jurídico es diferente del correspondiente a un consumidor particular.

Abogado para reclamar cláusulas suelo en Madrid

En Garnez Abogados ofrecemos asesoramiento jurídico en Madrid para estudiar cláusulas suelo hipotecarias, valorar su posible nulidad y determinar si procede reclamar cantidades a la entidad financiera. El análisis previo permite identificar tanto las posibilidades de reclamación como los riesgos del caso, sin prometer resultados judiciales concretos.

Si necesita que revisemos su escritura y los antecedentes del préstamo, puede contactar con nuestro despacho.