Reclamación de gastos hipotecarios en Madrid

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¿Pagó los gastos de formalización de su préstamo hipotecario y quiere saber si puede recuperar parte del dinero? La reclamación de gastos hipotecarios permite solicitar la devolución de determinadas cantidades cuando una cláusula no negociada individualmente atribuyó indebidamente al consumidor gastos que, conforme a la normativa aplicable, no le correspondía asumir.

En Garnez Abogados, en Madrid, analizamos la escritura del préstamo, las facturas y las circunstancias de la contratación para valorar si procede reclamar al banco. No todos los gastos se devuelven en su totalidad ni todas las hipotecas están sometidas al mismo régimen legal.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar al banco?

En muchos préstamos hipotecarios celebrados antes del 16 de junio de 2019, cuando se declara abusiva la cláusula que imponía indiscriminadamente los gastos al consumidor, el reparto resultante de la jurisprudencia distingue varias partidas:

• Registro de la Propiedad: generalmente, el 100 % del gasto de inscripción de la hipoteca que pagó el prestatario.
• Gestoría: generalmente, el 100 % de los gastos de tramitación de la hipoteca indebidamente repercutidos al consumidor.
• Tasación: por regla general, el 100 % en préstamos anteriores al régimen de la Ley 5/2019 cuando concurren los presupuestos jurídicos de restitución.
• Notaría: en términos generales, el 50 % de los gastos de otorgamiento de la escritura matriz del préstamo, conforme al reparto jurisprudencial aplicable.

Estas referencias se refieren a gastos de constitución del préstamo hipotecario, no necesariamente a los de la escritura de compraventa. Las copias notariales y otras partidas pueden tener un tratamiento específico, según quién las solicitó y la normativa correspondiente.

¿Se pueden reclamar los gastos de hipotecas firmadas después de 2019?

Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece para los préstamos incluidos en su ámbito un reparto legal diferente: la entidad prestamista asume, con carácter general, los gastos de gestoría, notaría de la escritura del préstamo y registro; el prestatario asume la tasación y las copias notariales que solicite. La distribución tributaria responde a las normas fiscales aplicables.

Por tanto, una hipoteca reciente no genera automáticamente el mismo derecho de reclamación que una firmada bajo el régimen anterior. Hay que identificar la fecha de formalización, la cláusula concreta y quién abonó cada factura.

¿Se puede recuperar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)?

El impuesto de actos jurídicos documentados no se incluye, con carácter general, entre los gastos que pueden recuperarse mediante una reclamación de cláusula de gastos de una hipoteca formalizada antes del cambio tributario de noviembre de 2018, ya que el reparto se determina conforme a la normativa fiscal aplicable entonces.

Desde la reforma tributaria introducida en noviembre de 2018, el sujeto pasivo del impuesto correspondiente a las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es, con carácter general, el prestamista. Es importante no mezclar este cambio con la posterior entrada en vigor de la Ley 5/2019.

Plazo para reclamar gastos hipotecarios: ¿ha prescrito mi reclamación?

La acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva en un contrato con consumidores no está sujeta, en principio, a un plazo de prescripción. La acción para reclamar la devolución de cantidades sí puede estar sujeta a prescripción.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, a partir de las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, establece como regla que el plazo de restitución comienza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco acredite que ese consumidor concreto pudo conocer antes su carácter abusivo en el marco de su relación contractual.

Por eso, no es correcto afirmar que todas las reclamaciones prescribieron en una fecha fija ni que el plazo empieza siempre el día en que se pagaron las facturas. Cada situación exige comprobar los antecedentes y los posibles efectos de reclamaciones o actuaciones anteriores.

¿Puedo reclamar si ya he pagado o cancelado mi hipoteca?

Que el préstamo esté totalmente amortizado o que se haya cancelado la hipoteca en el Registro no impide, por sí solo, examinar una reclamación de gastos. La viabilidad dependerá de la cláusula contractual, del carácter de consumidor, de los importes pagados y de la prescripción de la acción restitutoria.

Cómo reclamar los gastos de constitución de hipoteca paso a paso

1. Revisar la escritura y las facturas

El primer paso es identificar la cláusula que distribuye los gastos y contrastar qué pagos correspondían al préstamo hipotecario. Cuando existen otras condiciones contractuales controvertidas, puede resultar útil examinar también la reclamación por cláusulas abusivas.

2. Presentar una reclamación documentada al banco

Es aconsejable presentar una solicitud escrita ante el servicio de atención al cliente de la entidad y conservar justificante de envío o recepción. Deben detallarse las partidas, las cuantías y el fundamento de la devolución solicitada.

3. Examinar la contestación y valorar la vía judicial

Si el banco rechaza la petición, responde parcialmente o no la resuelve, será necesario valorar la estrategia procesal, el coste y los riesgos de una demanda. El Banco de España puede tratar reclamaciones dentro de sus competencias supervisoras, pero no puede declarar judicialmente la nulidad por abusividad de una cláusula ni sustituir la decisión de los tribunales.

Documentos necesarios para reclamar los gastos hipotecarios

• Escritura de constitución del préstamo hipotecario y, si las hay, novaciones posteriores.
• Facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación.
• Justificantes de pago o liquidación de los gastos.
• Comunicaciones y reclamaciones previas realizadas al banco.
• Datos necesarios para identificar el préstamo y a sus titulares.

Si falta alguna factura, puede solicitarse una copia a la entidad que la emitió. Conviene comprobar que cada documento corresponde realmente a la constitución de la hipoteca y no a una operación diferente.

¿Cuánto dinero puedo recuperar por los gastos de hipoteca?

No existe una cantidad fija de devolución ni resulta fiable prometer una cifra sin revisar las facturas. El importe depende de las partidas abonadas, la fecha del préstamo, el reparto jurídico aplicable y, en su caso, los intereses cuya reclamación proceda.

La valoración debe ser individualizada. Una estimación inicial puede elaborarse sumando las facturas reclamables en la proporción que corresponda, sin confundir el importe de la hipoteca con el gasto real satisfecho.

Preguntas frecuentes sobre la devolución de gastos hipotecarios

¿El banco debe devolver todos los gastos de notaría?

No necesariamente. Para numerosas hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 la distribución de los gastos de la escritura matriz corresponde, en términos generales, al 50 % para cada parte.

¿Puedo reclamar los gastos de tasación?

En determinadas hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el gasto de tasación indebidamente atribuido al consumidor puede resultar recuperable. En los préstamos sujetos al régimen de la Ley 5/2019, la tasación corresponde normalmente al prestatario.

¿Es obligatorio reclamar primero al banco?

La necesidad jurídica de una reclamación previa y sus efectos procesales deben valorarse según el caso y la normativa aplicable. En la práctica, formular una reclamación escrita y conservar constancia suele ser útil antes de estudiar la demanda.

¿Puedo reclamar si firmé la hipoteca hace muchos años?

La antigüedad del préstamo no permite concluir por sí sola que la reclamación esté prescrita. Deben revisarse el régimen jurídico y el momento desde el que puede computarse la acción de restitución.

Abogados para reclamar gastos hipotecarios en Madrid

En Garnez Abogados examinamos la documentación del préstamo y estudiamos la posible devolución de los gastos de constitución de hipoteca, tanto por la vía de reclamación ante la entidad como, cuando corresponda, mediante acciones judiciales.

Si necesita orientación sobre el alcance de su reclamación, puede contactar con nuestro despacho en Madrid. También puede consultar nuestra información sobre cláusulas suelo y sobre asesoramiento sobre hipotecas para otras cuestiones relacionadas con la contratación hipotecaria.