Reclamación de gastos hipotecarios

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Si al firmar la hipoteca el banco le hizo pagar los gastos de constitución, puede reclamar su devolución cuando la cláusula que imponía ese pago sea abusiva. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha confirmado que esos gastos deben restituirse, y que es el juez quien declara la abusividad.

Hay una excepción: si una norma nacional reparte esos gastos para el caso de que la cláusula no existiera, se aplica ese reparto y no la devolución íntegra.

Qué cambia la sentencia del TJUE

No solo cabe recuperar los gastos cuando la cláusula se anula. Deben devolverse en su totalidad. Hasta esa doctrina, el Tribunal Supremo venía repartiendo varios de esos gastos al 50 % entre el banco y el cliente.

La acción para que se declare nula la cláusula no prescribe. Una vez hay sentencia de nulidad, el plazo para reclamar la devolución del dinero es de cinco años desde esa sentencia.

Qué gastos se pueden reclamar

Se reclaman los gastos pagados al constituir la hipoteca:

• Gestoría, sobre todo si la impuso el banco.
• Notaría.
• Tasación.
• Registro de la Propiedad.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según el Tribunal Supremo, corresponde al hipotecado y no entra en esa devolución. La cuantía recuperable depende de la escritura, y en muchos casos se mueve entre 1.000 y 3.000 euros.

Cómo reclamar la devolución

Lo habitual es empezar por una reclamación extrajudicial al banco. El escrito pide la devolución de los gastos de constitución y de registro, y se acompaña de:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Factura de notaría.
• Factura del Registro de la Propiedad.
• Factura de la tasación.
• Factura de la gestoría.
• Copia del DNI o del NIE.

Puede presentarse en la sucursal y pedir copia sellada con la fecha, o enviarse por burofax para dejar constancia. El banco dispone de dos meses para contestar. Si falta una factura, se pide una copia a quien la emitió.

Conviene que un abogado redacte ya esa primera reclamación. Un escrito incompleto facilita una respuesta negativa. En la práctica, muchas entidades niegan la devolución o ofrecen solo una parte, y entonces el paso siguiente es la demanda.

En el despacho revisamos la cláusula de gastos y las facturas, preparamos la reclamación y, si el banco no paga, la acción judicial.