Mediación hipotecaria

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Cuando aparecen dificultades para pagar una hipoteca, existe una deuda pendiente o las condiciones del préstamo han dejado de ser sostenibles, una de las posibilidades que puede estudiarse es la negociación con la entidad financiera para intentar alcanzar una solución antes de que el problema avance.

La mediación hipotecaria y la negociación de deuda permiten analizar propuestas que hagan compatible, cuando resulte posible, el cumplimiento de las obligaciones del prestatario con su situación económica real.

El objetivo puede consistir en reducir temporalmente la carga financiera, modificar determinadas condiciones del préstamo, reestructurar la deuda o estudiar otras alternativas cuando continuar pagando en las condiciones originales no resulte viable.

En Garnez Abogados prestamos asesoramiento como abogado hipotecario en Madrid para estudiar y negociar conflictos relacionados con préstamos hipotecarios y entidades financieras.

¿Qué es la mediación hipotecaria?

La mediación hipotecaria es una vía de diálogo y negociación dirigida a intentar resolver un conflicto relacionado con un préstamo hipotecario mediante un acuerdo entre las partes.

En sentido jurídico, la mediación es un medio adecuado de solución de controversias en el que las partes intentan alcanzar voluntariamente un acuerdo mediante un procedimiento estructurado con intervención de un mediador.

En el ámbito hipotecario, el conflicto puede surgir por dificultades económicas, cuotas impagadas, necesidad de modificar el préstamo, desacuerdo sobre determinadas condiciones o riesgo de que la entidad inicie acciones para reclamar la deuda.

La finalidad no consiste en imponer una solución al banco ni al prestatario, sino en intentar encontrar una alternativa que ambas partes estén dispuestas a aceptar.

¿La mediación hipotecaria es obligatoria para el banco?

Con carácter general, la mediación se basa en la voluntariedad de las partes. Esto significa que no puede garantizarse que una entidad financiera vaya a aceptar una propuesta concreta simplemente porque el deudor la formule.

La Ley 5/2012 define la mediación como un procedimiento en el que dos o más partes intentan voluntariamente alcanzar un acuerdo con intervención de un mediador.

Debe distinguirse esta mediación general de otros mecanismos específicos establecidos por la legislación, como determinadas medidas del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios que cumplen sus requisitos.

¿Para qué sirve la mediación hipotecaria?

La mediación o negociación puede utilizarse para explorar diferentes alternativas dependiendo del problema existente.

Entre otras posibilidades, puede permitir estudiar:

• Una reducción temporal de la cuota.
• Una ampliación del plazo de amortización.
• Un período de carencia.
• Una modificación del tipo de interés.
• Una reestructuración del préstamo.
• Una novación de determinadas condiciones.
• Una refinanciación.
• Una quita cuando resulte jurídicamente y económicamente viable.
• Una dación en pago en determinados casos.
• Un acuerdo antes o durante una reclamación de la deuda.

La solución adecuada depende de la situación económica del deudor, del importe pendiente, del valor del inmueble, de las cuotas vencidas y de las condiciones del contrato.

Negociar con el banco antes de dejar de pagar la hipoteca

Uno de los mejores momentos para estudiar una negociación es cuando el prestatario todavía se encuentra al corriente de pago pero sabe que sus circunstancias económicas han cambiado y que próximamente tendrá dificultades para afrontar las cuotas.

Actuar antes de que se produzca el impago permite negociar sin que exista todavía una deuda vencida acumulada y puede ofrecer un mayor margen para plantear modificaciones del préstamo.

Entre las situaciones que pueden justificar una revisión anticipada se encuentran:

• Reducción significativa de ingresos.
• Pérdida del empleo.
• Aumento importante de otros gastos familiares.
• Separación o divorcio.
• Incremento de las cuotas en préstamos variables.
• Cambios relevantes en la situación patrimonial.

Cuando el objetivo consiste principalmente en modificar las condiciones financieras del préstamo, puede consultar nuestra página sobre refinanciación hipotecaria.

Mediación cuando ya existen cuotas hipotecarias impagadas

La existencia de una o varias mensualidades pendientes no impide necesariamente intentar una negociación.

Sin embargo, la situación requiere analizar con mayor precisión:

• Cuántas cuotas están pendientes.
• Qué importe se ha acumulado.
• Qué comunicaciones ha enviado el banco.
• Si ha existido requerimiento de pago.
• Si se ha declarado o pretende declararse el vencimiento anticipado.
• La capacidad económica del prestatario para continuar pagando.

Si el problema principal ya es la imposibilidad de atender las mensualidades, puede ampliar la información en nuestra página sobre impago de hipoteca.

¿Qué puede negociarse con el banco?

La negociación debe partir de una propuesta realista basada en la capacidad económica del prestatario.

Dependiendo de cada caso pueden plantearse cambios relacionados con:

Reducción de la cuota mensual

Una cuota inferior puede conseguirse mediante distintas modificaciones, como una ampliación del plazo o determinados períodos de carencia.

Debe comprobarse, no obstante, el coste total de la operación, ya que pagar menos cada mes puede significar mantener la deuda durante más años.

Ampliación del plazo de la hipoteca

Extender la duración del préstamo permite repartir el capital pendiente entre un mayor número de mensualidades.

Esta solución puede aliviar la carga mensual, aunque normalmente aumenta el tiempo durante el que se pagan intereses.

Carencia hipotecaria

En determinadas negociaciones puede proponerse un período durante el cual se reduzca temporalmente la cantidad que debe satisfacerse.

La carencia no supone que la deuda desaparezca. Debe analizarse qué cantidades dejan temporalmente de pagarse y cómo repercutirán posteriormente en el préstamo.

Modificación del tipo de interés

También puede negociarse una variación del tipo aplicable o del diferencial cuando la entidad esté dispuesta a modificar el préstamo.

Para valorar la propuesta debe compararse el ahorro esperado con los gastos y demás condiciones que pueda exigir la operación.

Reestructuración de la deuda hipotecaria

Cuando la cuota original ha dejado de ser sostenible puede estudiarse una reestructuración de la deuda hipotecaria.

La finalidad consiste en reorganizar las condiciones del préstamo para intentar que la deuda continúe siendo asumible.

Antes de presentar una propuesta conviene determinar qué importe puede realmente afrontar el prestatario cada mes. Una reestructuración que reduzca temporalmente la cuota pero siga siendo insostenible a medio plazo puede limitarse a retrasar el problema.

Qué documentación conviene preparar para negociar con el banco

Una negociación hipotecaria debe apoyarse en información económica y contractual suficientemente precisa.

Normalmente resulta útil disponer de:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Novaciones o modificaciones posteriores.
• Últimos recibos de la hipoteca.
• Capital actualmente pendiente.
• Información sobre cuotas impagadas.
• Cartas o requerimientos recibidos de la entidad.
• Ingresos actuales del deudor y de la unidad familiar.
• Gastos familiares relevantes.
• Información sobre otras deudas.
• Documentación que acredite cambios económicos recientes.

La entidad puede solicitar además documentación adicional para evaluar la viabilidad de cualquier modificación.

Cómo preparar una propuesta de negociación hipotecaria

La propuesta debe estar vinculada a la verdadera capacidad de pago del deudor.

Antes de negociar conviene responder a cuestiones como:

• ¿Cuál es la cuota máxima que puede pagarse de forma sostenible?
• ¿La dificultad económica es temporal o permanente?
• ¿Existen otras deudas?
• ¿Cuánto capital queda pendiente?
• ¿Cuánto tiempo falta para terminar de pagar el préstamo?
• ¿La vivienda sigue siendo necesaria y viable económicamente?
• ¿Existe capacidad para asumir una cuota inferior a largo plazo?

Con esta información puede plantearse una propuesta más coherente que una petición genérica de reducción de deuda.

Ventajas de intentar un acuerdo con el banco

Cuando resulta viable, la negociación puede ofrecer distintas ventajas:

• Permite intentar una solución antes de acudir a un procedimiento judicial.
• Puede adaptar determinadas condiciones a la capacidad económica actual.
• Permite conocer la posición de la entidad antes de que el conflicto avance.
• Puede evitar que continúen acumulándose problemas derivados del impago.
• Facilita dejar por escrito las nuevas condiciones aceptadas.
• Puede proporcionar una solución más flexible que un procedimiento contencioso.

Estas ventajas no significan que todo proceso de mediación vaya a terminar en acuerdo ni que todas las propuestas sean aceptables para el banco.

¿La mediación hipotecaria siempre evita la ejecución?

No. La mediación puede servir para intentar alcanzar un acuerdo, pero no garantiza por sí sola que una ejecución hipotecaria vaya a detenerse.

Si ya existe un procedimiento judicial deben analizarse tanto las negociaciones extrajudiciales como los plazos y actuaciones procesales correspondientes.

La existencia de conversaciones con la entidad no debe hacer que el deudor ignore una demanda o deje transcurrir un plazo judicial.

Cuando el banco ya ha iniciado el procedimiento puede consultar nuestra información específica sobre ejecución hipotecaria.

¿Puede negociarse después de iniciarse una ejecución hipotecaria?

La existencia de una reclamación judicial no impide necesariamente que las partes continúen negociando.

Dependiendo de la fase procesal y de la voluntad de la entidad pueden plantearse acuerdos sobre la deuda o sobre la forma de solucionar el conflicto.

Sin embargo, cuanto más avanzado esté el procedimiento menor puede ser el margen práctico disponible, por lo que no conviene esperar al último momento para iniciar conversaciones.

Mediación hipotecaria y cláusulas abusivas

Antes de aceptar una reestructuración, refinanciación o reconocimiento de deuda puede ser conveniente revisar las condiciones del préstamo original.

Cuando el prestatario tiene la condición de consumidor, determinadas cláusulas pueden quedar sometidas al control de transparencia y abusividad correspondiente.

La negociación y la revisión jurídica del contrato son cuestiones distintas, aunque pueden influirse entre sí.

Si existen dudas sobre condiciones contractuales concretas puede consultar nuestra sección sobre cláusulas abusivas hipotecarias.

Mediación hipotecaria y Código de Buenas Prácticas

Debe diferenciarse una negociación voluntaria con el banco del régimen específico establecido por el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

El Código contempla determinadas medidas para deudores que cumplen los requisitos legales correspondientes y cuya entidad está adherida.

Entre las soluciones contempladas pueden encontrarse medidas de reestructuración y, en fases posteriores y cuando concurren las condiciones legales, otras alternativas.

Uno de los requisitos esenciales del régimen estructural es que la garantía recaiga sobre la vivienda habitual del deudor en dificultades económicas.

Mediación y dación en pago

Cuando una reestructuración no resulta viable puede llegar a estudiarse la entrega de la vivienda como fórmula para resolver la deuda.

La dación en pago tiene consecuencias patrimoniales importantes y no debe equipararse a una simple refinanciación.

Además, el hecho de que el deudor proponga entregar el inmueble no significa que la entidad esté obligada a aceptarlo fuera de los supuestos en los que exista un régimen legal específico aplicable.

Puede ampliar esta materia en nuestra página sobre dación en pago.

El papel del mediador hipotecario

En una mediación propiamente dicha, la función del mediador consiste en facilitar la comunicación entre las partes y ayudar a que sean ellas mismas quienes construyan un posible acuerdo.

El mediador debe actuar conforme a los principios correspondientes de neutralidad e imparcialidad y no sustituye la decisión de las partes.

Debe diferenciarse esta función de la del abogado que asesora a una de ellas. El abogado puede analizar el contrato, explicar las consecuencias jurídicas de las propuestas y defender los intereses de su cliente durante la negociación.

Mediador y abogado hipotecario: ¿es lo mismo?

No necesariamente.

El mediador ocupa una posición de intermediación entre las partes dentro del procedimiento de mediación. El abogado, en cambio, asesora jurídicamente a su cliente y puede negociar en su nombre o acompañarle durante el proceso.

En un conflicto hipotecario puede ser especialmente relevante comprender las consecuencias de aceptar una ampliación de plazo, una nueva garantía, un reconocimiento de deuda, una quita o una entrega de la vivienda.

¿Es necesario un abogado en una mediación hipotecaria?

La Ley de mediación no convierte con carácter general la presencia de un abogado en requisito para que exista mediación.

Sin embargo, cuando el conflicto afecta a una hipoteca y puede implicar una modificación contractual de larga duración, resulta conveniente comprender previamente las consecuencias jurídicas y económicas de cualquier propuesta.

Una reducción inmediata de la cuota, por ejemplo, puede ir acompañada de un incremento importante del plazo o del coste total del préstamo.

Fases de una negociación hipotecaria

Aunque cada caso puede desarrollarse de forma distinta, normalmente pueden distinguirse varias fases:

1. Análisis del préstamo: revisión de escritura, capital pendiente, tipo de interés y demás condiciones.
2. Estudio económico: determinación de los ingresos, gastos y capacidad real de pago.
3. Definición de alternativas: valoración de reestructuración, novación, carencia, ampliación del plazo u otras soluciones.
4. Preparación de la propuesta: formulación de unas condiciones que puedan sostenerse económicamente.
5. Negociación con la entidad: presentación y discusión de la propuesta.
6. Análisis de contrapropuestas: evaluación jurídica y económica de las alternativas ofrecidas por el banco.
7. Formalización: documentación del acuerdo alcanzado cuando corresponda.

El acuerdo de mediación hipotecaria

Si las partes alcanzan un acuerdo, debe quedar suficientemente claro qué obligaciones asume cada una.

En una modificación hipotecaria puede ser especialmente importante determinar:

• Qué deuda continúa pendiente.
• Cuál será la nueva cuota.
• Desde qué fecha se aplicará.
• Qué plazo de amortización queda.
• Qué interés se aplicará.
• Si existe carencia y durante cuánto tiempo.
• Qué ocurre con cantidades anteriormente impagadas.
• Qué garantías permanecen vigentes.

Un acuerdo verbal puede generar posteriores discrepancias, por lo que las condiciones aceptadas deben documentarse correctamente.

¿Un acuerdo de mediación tiene el mismo valor que una sentencia?

No debe decirse de forma general que un acuerdo de mediación “tiene carácter de sentencia”.

El acuerdo alcanzado conforme a la Ley 5/2012 tiene carácter vinculante para quienes lo suscriben.

Además, las partes pueden elevar el acuerdo a escritura pública para configurarlo como título ejecutivo. Cuando la mediación se haya desarrollado después de iniciado un procedimiento judicial, las partes pueden solicitar su homologación por el tribunal.

Por tanto, debe distinguirse entre el acuerdo contractual alcanzado por las partes y su posterior configuración como título susceptible de ejecución.

Acuerdos con la entidad financiera

Un acuerdo útil debe establecer con precisión qué condiciones del préstamo cambian y cuáles permanecen vigentes.

Puede afectar, por ejemplo, a la cuota, el plazo, el tipo de interés, una carencia u otras condiciones financieras.

La modificación requiere el consentimiento correspondiente de la entidad y no nace por la sola voluntad del deudor.

Tampoco debe confundirse una renegociación de la hipoteca existente con la contratación de un préstamo personal o una nueva línea de crédito. Son operaciones jurídicas y económicas diferentes.

Cuándo puede ser conveniente intentar una mediación hipotecaria

Puede resultar especialmente útil valorar una negociación cuando:

• Prevé que próximamente tendrá problemas para pagar la cuota.
• Ya existen varias mensualidades pendientes.
• El banco ha enviado reclamaciones o requerimientos.
• La cuota actual ya no resulta sostenible.
• Quiere negociar una ampliación del plazo.
• Necesita estudiar un período de carencia.
• Quiere plantear una reestructuración de la deuda.
• Está valorando una dación en pago.
• Existe riesgo de que el banco inicie una ejecución.
• Ya existe una reclamación judicial pero todavía puede explorarse un acuerdo.

Cuándo una mediación puede no ser suficiente

La negociación no siempre resuelve por sí misma el problema.

Puede resultar insuficiente cuando:

• No existe capacidad económica para mantener ninguna cuota sostenible.
• La entidad rechaza cualquier modificación.
• La situación de insolvencia afecta también a numerosas deudas distintas de la hipoteca.
• El procedimiento judicial está muy avanzado.
• Existe una controversia jurídica que requiere una decisión judicial.

En esos casos debe estudiarse qué otras herramientas jurídicas pueden resultar aplicables.

Documentación antes de firmar un acuerdo con el banco

Antes de aceptar una nueva propuesta es recomendable comparar las nuevas condiciones con las originales.

Especialmente deben revisarse:

• Capital pendiente antes y después del acuerdo.
• Nueva cuota.
• Duración del préstamo.
• Tipo de interés.
• Coste total aproximado.
• Comisiones.
• Nuevas garantías.
• Productos vinculados.
• Consecuencias de un nuevo incumplimiento.

Una solución que mejora la liquidez a corto plazo puede resultar poco conveniente si aumenta excesivamente el coste o incorpora nuevas obligaciones difíciles de cumplir.

Mediación hipotecaria y Derecho Hipotecario

La modificación de un préstamo debe analizarse dentro del régimen jurídico general aplicable a las hipotecas, las garantías y las obligaciones contractuales.

Por ello, la negociación puede requerir el estudio de la escritura, los derechos del acreedor, la garantía constituida y las consecuencias registrales de determinadas modificaciones.

Puede consultar nuestro contenido general sobre Derecho Hipotecario.

Abogado de mediación hipotecaria en Madrid

Una negociación con la entidad financiera debe partir de dos elementos: qué puede pagarse realmente y qué consecuencias jurídicas tiene cada solución propuesta.

El objetivo no debería ser únicamente retrasar el problema, sino encontrar, cuando resulte posible, unas condiciones sostenibles y comprender sus efectos a largo plazo.

En Garnez Abogados estudiamos asuntos de mediación hipotecaria en Madrid y negociación con entidades financieras, analizando la escritura, la deuda pendiente, la capacidad económica y las posibles alternativas antes de formular una propuesta.

Cuando existe margen para alcanzar un acuerdo, tratamos de concretar unas condiciones claras y jurídicamente seguras que permitan resolver o reducir el conflicto hipotecario.