Dación en pago

Dación en pago

La dación en pago o adjudicación en pago, es una figura jurídica que permite poder saldar la deuda hipotecaria con la entidad bancaria  a cambio de hacer entrega de la vivienda hipotecada.

En nuestro Despacho de Abogados Madrid, especialista en derecho hipotecario y bancario le ayudamos a proteger sus intereses frente a las entidades bancarias defendiendo sus derechos.

Llámenos y cuéntenos su situación, seguro que encontramos la solución.

Qué es la Dación en Pago

La dación en pago de la vivienda es un acto mediante el cual se hace entrega de la vivienda que garantiza el préstamo al banco y así dar por cancelada la deuda pendiente, quedando por extinguida la obligación de continuar con el pago de las cuotas.

En el momento que el acreedor acepta la prestación del deudor, queda eliminada la deuda existente aunque la forma inicial de pago sea diferente a la pactada inicialmente.

La Dación en pago queda regulada en varios capítulos del Código Civil y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El Código Civil en su artículo 1166 establece que la persona deudora de una cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aún cuando esta fuese de igual o mayor valor que la debida.

Otro de los requisitos importantes de la dación en pago es la existencia de un previo acuerdo entre deudor y acreedor, sin que el acreedor se vea obligado a la aceptación de la dación en pago por parte del deudor.

Además, la deuda se entenderá por pagada cuando se haya formalizado la entrega de la cosa o realizado la prestación en que la obligación consistía.

Situaciones que deben de darse para solicitar la dación en pago

Para poder solicitar la dación en pago deben de darse las siguientes circunstancias:

  • El deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión:
    • Las rentas en el conjunto de la unidad familiar del deudor no pueden superar el límite establecido es decir 3 veces el IPREM anual de 14 pagas.
    • La unidad familiar ha sufrido una importante y drástica variación económica en los 4 años anteriores a la solicitud de dación en pago.
    • Encontrarse en situación vulnerabilidad: familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, familia con hijos menores de edad, que algún miembro de la familia haya sufrido violencia de género, miembros con una discapacidad superior un 33%, deudor mayor de 60 años.
  • El precio de la adquisición de la vivienda cumpla con el límite impuesto, un máximo de 250.000 euros.
  • No exista plan de reestructuración de la deuda.
  • La entidad bancaria opte por no aplicar la quita de la deuda.
  • No se haya dictado anuncio de subasta.
  • Que la vivienda no se halle gravada con cargas posteriores.
  • Presentación de la solicitud dentro de los 24 meses siguientes a solicitud de reestructuración.

Con la dación en pago queda extinguida toda deuda garantizada con hipoteca y responsabilidades personales del deudor y terceros.

En el momento de solicitar la dación, el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante 2 años pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Si se produjera el impago de la renta, se devengaría un interés de demora del 10%.

Características para la obtención de la dación en pago

Las características fundamentales para que pueda darse esta figura jurídica:

  • Debe de existir una voluntad de negociación por las partes.
  • La existencia de un acuerdo entre las partes, puesto que el acreedor debe de aceptar recibir el bien del deudor para poder saldar la deuda
  • Transmisión de la propiedad ya que de otro modo se estaría hablando de una cesión de bienes no quedando extinguida la deuda.
  • Tener pleno dominio sobre la propiedad.
  • El bien que se hace entrega no es el mismo al acordado en un principio o a la deuda pactada.

Ventajas de la dación en pago

Debido a la imposibilidad de hacer frente a los pagos de una hipoteca, la entrega de un bien inmueble como la vivienda, es uno de los supuestos más habituales de la dación en pago.

La dación en pago de la vivienda, además de la propia extinción de la obligación de continuar con las cuotas de pago, ofrece algunas otras ventajas como evitar un proceso legal, el embargo, los gastos judiciales e inmobiliarios, etc.  

No obstante, al tratarse de una dación en pago, se pierde  la propiedad.

Para la entidad bancaria, la dación en pago resulta un acto muy interesante puesto que al no comenzar un proceso de ejecución hipotecaria puede disponer de la vivienda de un modo mucho más rápido.

Cómo solicitar la dación en pago

A la hora de solicitar la dación en pago, el primer paso a dar es hablar directamente y de un modo abierto con el banco de la situación económica por la que se está atravesando, siendo la entidad bancaria la que contemple varias opciones para liquidar la hipoteca, sin necesidad de renunciar a la vivienda.

Es importante informarse y dejarse asesorar por personal experto en Derecho Bancario y mercantil.

En nuestro Despacho de Abogados Madrid disponemos de una plantilla de abogados altamente profesional capaz de analizar la situación particular de cada persona y su condición de vulnerabilidad, evitando dar pasos que resulten contraproducentes a posteriori.

Nuestros abogados expertos en este tipo de negociaciones trabajarán para llegar a buen puerto y reestructurar su deuda.

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