Refinanciación hipotecaria en Madrid

La refinanciación hipotecaria permite estudiar una modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario cuando estas han dejado de resultar adecuadas o cuando existen alternativas más favorables. Puede plantearse para reducir la cuota mensual, cambiar el tipo de interés, modificar el plazo de devolución, ampliar capital o adaptar determinadas condiciones del préstamo a una nueva situación económica.

Refinanciar una hipoteca no significa necesariamente contratar un préstamo completamente nuevo. Dependiendo de las circunstancias, puede realizarse mediante una novación con el mismo banco, una subrogación a otra entidad o, en determinados casos, mediante la cancelación del préstamo anterior y contratación de una nueva financiación.

En Garnez Abogados analizamos las condiciones jurídicas y económicas del préstamo para determinar qué alternativas pueden resultar viables. Nuestro despacho presta asesoramiento como abogado hipotecario en Madrid en operaciones de modificación y renegociación de préstamos.

¿Qué es la refinanciación hipotecaria?

La refinanciación de una hipoteca consiste en modificar las condiciones financieras o contractuales de un préstamo existente con el objetivo de adaptarlo a las circunstancias actuales del prestatario o conseguir unas condiciones diferentes.

Dependiendo de la operación pueden modificarse cuestiones como:

• El tipo de interés.
• El diferencial aplicado.
• El plazo de amortización.
• La cuota mensual.
• El capital pendiente o el capital financiado.
• El sistema de amortización o determinadas condiciones financieras.
• Algunas garantías personales.
• Determinadas vinculaciones o productos asociados.

No todas estas modificaciones pueden realizarse mediante cualquier modalidad de refinanciación. La operación adecuada dependerá de qué se quiera cambiar y de la aceptación de la entidad financiera correspondiente.

¿Para qué se puede refinanciar una hipoteca?

Las razones para modificar un préstamo pueden ser muy diferentes.

Una refinanciación puede plantearse cuando se pretende:

• Reducir la cuota mensual para adaptarla a los ingresos actuales.
• Conseguir un tipo de interés más favorable.
• Cambiar una hipoteca a tipo variable por otra a tipo fijo o mixto.
• Modificar un préstamo a tipo fijo si existen alternativas más adecuadas.
• Ampliar el plazo de amortización.
• Acortar el plazo para reducir los intereses totales.
• Modificar determinadas condiciones o vinculaciones.
• Ampliar capital cuando la entidad lo acepta y la operación lo permite.
• Adaptar la financiación después de determinados cambios personales o patrimoniales.
• Reestructurar una deuda antes de que aparezca un problema grave de impago.

El objetivo no debe limitarse a obtener una cuota más baja. Una reducción de la mensualidad puede conseguirse ampliando considerablemente el plazo y, como consecuencia, aumentar el coste total de la financiación.

Cómo refinanciar una hipoteca: novación, subrogación o nuevo préstamo

Existen tres grandes vías para modificar la financiación hipotecaria:

• Novación hipotecaria: modificar determinadas condiciones manteniendo el préstamo con la misma entidad.
• Subrogación de acreedor: trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad financiera.
• Cancelación y contratación de una nueva hipoteca: extinguir el préstamo anterior y sustituirlo por otro.

Las tres operaciones tienen consecuencias y costes diferentes, por lo que deben compararse atendiendo al capital pendiente, duración restante del préstamo, tipo de interés actual, nueva oferta y gastos de la operación.

Novación de hipoteca

La novación hipotecaria consiste en modificar determinadas condiciones del préstamo manteniendo la financiación con la misma entidad.

En la práctica implica negociar con el banco una modificación del contrato existente. La entidad deberá aceptar las nuevas condiciones, salvo los supuestos específicos en los que la legislación establezca otras reglas.

Dependiendo de la operación, mediante una novación pueden modificarse aspectos como:

• El tipo de interés.
• El diferencial.
• El plazo de amortización.
• Determinadas condiciones de pago.
• El capital cuando se acuerda una ampliación.
• Otras estipulaciones contractuales aceptadas por las partes.

Una de sus ventajas es que permite modificar el préstamo existente sin tener que trasladarlo necesariamente a otra entidad.

¿Se puede ampliar el plazo de la hipoteca?

Sí. La ampliación del plazo es una de las modificaciones que puede plantearse mediante una novación.

Alargar la duración del préstamo suele producir una reducción de la cuota mensual, puesto que el capital pendiente se distribuye entre un número mayor de pagos.

Sin embargo, pagar una cuota menor no significa necesariamente que la operación resulte más barata. Mantener el préstamo durante más tiempo puede incrementar los intereses satisfechos durante toda su vida.

Por esta razón conviene comparar no solamente la nueva cuota, sino también el coste total antes y después de la modificación.

¿Se puede reducir el plazo de una hipoteca?

También puede estudiarse una reducción del plazo cuando la capacidad económica del prestatario permite asumir cuotas superiores.

Un plazo más corto puede reducir el volumen total de intereses que se pagan a lo largo del préstamo, aunque supone una mensualidad más elevada.

La conveniencia de esta operación depende de la situación financiera y de las condiciones concretas de la hipoteca.

Cambiar el tipo de interés de la hipoteca

Otra de las finalidades frecuentes de una refinanciación es modificar los tipos de interés de una hipoteca.

Puede plantearse el cambio de:

• Tipo variable a tipo fijo.
• Tipo variable a una modalidad mixta.
• Tipo fijo a otras condiciones cuando la entidad lo acepta.
• Un diferencial por otro más reducido.
• Determinadas referencias o condiciones financieras.

Cambiar de tipo variable a fijo, o viceversa, no siempre es más beneficioso. La conveniencia depende del tipo contratado, del plazo restante, de las condiciones ofertadas y de la tolerancia del prestatario a posibles variaciones futuras de la cuota.

Cambiar una hipoteca variable a tipo fijo

Una de las operaciones que puede plantearse es sustituir un préstamo a interés variable por uno a interés fijo o por una estructura con un período fijo inicial.

La principal diferencia es que el tipo fijo aporta una mayor previsibilidad sobre la cuota derivada del interés, mientras que en una hipoteca variable el coste puede evolucionar de acuerdo con el índice de referencia y el diferencial pactado.

La Ley 5/2019 contempla reglas específicas para determinadas novaciones y subrogaciones que sustituyen un tipo variable por un tipo fijo o por un tipo con un primer período fijo de al menos tres años.

Las compensaciones por reembolso y sus límites dependen del régimen aplicable, la fecha y las características del préstamo. No deben extrapolarse a todos los contratos ni confundirse con medidas temporales aprobadas para ejercicios anteriores.

Subrogación de hipoteca: cómo cambiar la hipoteca de banco

Si otra entidad ofrece mejores condiciones puede estudiarse una subrogación de acreedor, operación mediante la cual el préstamo hipotecario pasa de una entidad financiera a otra.

La subrogación permite modificar determinadas condiciones financieras del préstamo y constituye una alternativa cuando el banco actual no ofrece una modificación satisfactoria.

La Ley 2/1994 regula este procedimiento y contempla que la nueva entidad presente una oferta con las condiciones financieras propuestas y la información correspondiente sobre los gastos de la operación.

La entidad de origen debe emitir la certificación de deuda dentro del plazo legal y dispone del procedimiento correspondiente para proponer una novación. La nueva entidad debe explicar las condiciones y costes antes de la firma.

Diferencias entre novación y subrogación

La diferencia fundamental es que en una novación el préstamo continúa en la misma entidad, mientras que mediante una subrogación de acreedor el préstamo se traslada a otro banco.

En términos generales:

• La novación requiere negociar nuevas condiciones con el banco actual.
• La subrogación parte de una oferta de otra entidad.
• Las posibilidades de modificación no son exactamente iguales.
• Los trámites son diferentes.
• Los costes deben estudiarse separadamente.

No existe una modalidad que sea siempre mejor. La comparación debe hacerse utilizando las condiciones económicas concretas de las ofertas disponibles.

¿Puede el banco impedir que cambie la hipoteca a otra entidad?

La subrogación de acreedor dispone de un procedimiento específico en la Ley 2/1994.

Cuando una nueva entidad está dispuesta a asumir el préstamo, presenta las condiciones de la operación y se inicia el procedimiento previsto legalmente.

La entidad acreedora original recibe la correspondiente comunicación y dispone de los mecanismos establecidos por la ley para formular una novación con el prestatario dentro del procedimiento.

Por ello, antes de aceptar una nueva oferta conviene comparar tanto la propuesta de la nueva entidad como cualquier modificación que pueda realizar el banco de origen.

Ampliación de capital de una hipoteca

En determinados casos puede plantearse una ampliación del capital hipotecario mediante una novación acordada con la entidad.

Esta posibilidad puede utilizarse, por ejemplo, para financiar determinadas necesidades económicas o reorganizar otras obligaciones, pero implica incrementar la deuda garantizada.

Antes de ampliar capital es especialmente importante calcular el coste total de la operación, el plazo restante y las consecuencias de convertir otras necesidades financieras en una obligación respaldada por el inmueble.

Utilizar una vivienda como garantía de una deuda adicional aumenta el riesgo patrimonial si posteriormente aparecen problemas de pago.

Refinanciar la hipoteca para reunificar deudas

Algunas operaciones de refinanciación se plantean para agrupar diferentes obligaciones y conseguir una única cuota mensual.

La reducción de la mensualidad puede producirse al extender considerablemente el plazo de devolución o incorporar otras deudas a una financiación respaldada por un inmueble.

Aunque la cuota resultante sea inferior, debe analizarse si el coste total aumenta y si determinadas deudas que antes no tenían garantía hipotecaria pasan a quedar indirectamente respaldadas por la vivienda.

Por este motivo, una reunificación no debe evaluarse únicamente por el importe de la nueva mensualidad.

Cambiar o eliminar titulares de una hipoteca

Los cambios personales, como una separación o una reorganización patrimonial, pueden hacer necesario estudiar una modificación de las personas vinculadas al préstamo.

Sin embargo, transmitir la propiedad de una vivienda y dejar de ser deudor del préstamo son cuestiones distintas.

El hecho de que una persona deje de ser propietaria de un inmueble no significa automáticamente que quede liberada de las obligaciones asumidas frente al banco.

La liberación de un prestatario o garante requiere analizar la operación y obtener, cuando corresponda, el consentimiento de la entidad acreedora.

¿Se puede eliminar un aval de la hipoteca?

Puede solicitarse a la entidad una modificación de las garantías personales del préstamo, pero el banco debe aceptar la liberación del garante cuando esta dependa de su consentimiento.

Para valorar la solicitud, la entidad puede examinar aspectos como:

• El capital pendiente.
• El valor de la vivienda.
• Los ingresos de los prestatarios.
• El historial de pagos.
• La duración restante.
• El riesgo que supone mantener la financiación sin esa garantía.

Por ello no debe confundirse la eliminación de un aval con una simple modificación administrativa del contrato.

Cancelar la hipoteca y contratar un nuevo préstamo

Otra alternativa es cancelar financieramente el préstamo existente y contratar una nueva hipoteca.

Esta vía permite diseñar una financiación nueva, pero normalmente requiere comparar un mayor número de gastos y consecuencias que una mera modificación del préstamo existente.

Deben estudiarse, entre otros aspectos:

• La posible compensación por reembolso anticipado.
• Los costes de formalización correspondientes.
• La tasación cuando resulte necesaria.
• La cancelación registral de la hipoteca anterior.
• Las condiciones económicas del nuevo préstamo.

Una oferta con un tipo nominal inferior no implica necesariamente que la operación sea económicamente mejor si los costes asociados absorben el ahorro esperado.

¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca en 2026?

No existe un coste único para refinanciar una hipoteca.

Dependerá de si se realiza una novación, subrogación o cancelación seguida de una nueva financiación, así como de:

• La fecha en la que se contrató el préstamo.
• El capital pendiente.
• El tipo de interés.
• Las comisiones válidamente pactadas.
• Las modificaciones que se pretenden realizar.
• La necesidad de una nueva tasación.
• Los trámites notariales y registrales correspondientes.

La Ley 2/1994 contiene reglas específicas sobre honorarios notariales y registrales para operaciones de subrogación, novación modificativa y cancelación de préstamos hipotecarios.

Comisión por novación hipotecaria

No resulta correcto aplicar una regla general según la cual toda novación tenga una comisión de entre un 0 % y un 1 %.

Debe comprobarse la escritura y el tipo concreto de modificación.

Por ejemplo, cuando una novación modificativa tenga como objeto la ampliación del plazo del préstamo, la Ley 2/1994 establece que la entidad no podrá cobrar por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

Otros cambios pueden quedar sometidos a reglas diferentes, por lo que el coste debe calcularse individualmente.

Comisiones por amortización o cancelación anticipada

Si la operación implica amortizar total o parcialmente el préstamo, debe comprobarse el régimen de reembolso anticipado aplicable.

Para determinados préstamos sometidos a la Ley 5/2019 existen límites máximos distintos según se trate de préstamos a tipo variable o fijo y según el momento en que se produzca la amortización.

Para los préstamos comprendidos en ese régimen existen límites específicos y períodos distintos según la modalidad de interés y la compensación elegida válidamente.

Además, la compensación queda vinculada en los supuestos previstos legalmente a la existencia de pérdida financiera para la entidad.

Gastos de una subrogación hipotecaria

La subrogación tampoco debe analizarse mediante un porcentaje único.

Pueden existir gastos vinculados a la operación y debe revisarse la distribución que legalmente corresponde entre las partes.

La Ley 2/1994 regula la formalización de la subrogación y determinados beneficios fiscales. La distribución de gastos y las posibles compensaciones deben examinarse según el préstamo y la legislación aplicable.

Antes de cambiar de entidad conviene solicitar un cálculo completo de la operación y compararlo con el ahorro esperado durante el período en que se mantendrá el préstamo.

¿Compensa refinanciar una hipoteca? Cómo comparar ofertas

La comparación debe realizarse con datos y no únicamente observando si la nueva cuota es más baja.

Entre los elementos que conviene analizar se encuentran:

• Capital pendiente.
• Plazo restante.
• Tipo de interés actual.
• TAE y coste efectivo de la nueva operación cuando proceda.
• Nueva cuota.
• Número total de cuotas restantes.
• Intereses que quedarían por pagar con cada alternativa.
• Comisiones.
• Gastos de tasación y formalización.
• Productos vinculados.
• Seguros asociados.
• Coste total de mantener la nueva financiación.

Puede darse el caso de que una nueva hipoteca reduzca notablemente la cuota mensual pero aumente el importe total que terminará abonándose por haber extendido varios años el plazo.

¿Cuándo merece la pena refinanciar la hipoteca?

Puede ser razonable estudiar una refinanciación cuando:

• Las condiciones actuales han dejado de ser competitivas.
• Existen ofertas con un coste financiero inferior.
• La cuota mensual resulta demasiado elevada respecto de los ingresos.
• Se quiere ganar estabilidad frente a variaciones del tipo de interés.
• Ha cambiado la situación económica o familiar.
• Se necesita adaptar el plazo de devolución.
• Se pretende modificar determinadas garantías o condiciones del préstamo.
• Existen dificultades económicas pero todavía se mantiene capacidad de pago.

Refinanciación antes de dejar de pagar la hipoteca

Cuando existen dificultades económicas, resulta especialmente útil estudiar las alternativas antes de acumular varias cuotas pendientes.

Una refinanciación puede ayudar a adaptar la cuota a una nueva situación cuando existe capacidad económica suficiente para mantener el préstamo en condiciones diferentes.

Sin embargo, si ya existen mensualidades vencidas, reclamaciones o una situación de insolvencia más grave, puede ser necesario estudiar conjuntamente otras soluciones.

En esos casos puede consultar nuestra información específica sobre impago de hipoteca.

Cómo negociar con el banco una hipoteca más barata

La refinanciación comienza normalmente por conocer exactamente qué condiciones se pretenden modificar y cuál sería un resultado económicamente sostenible.

La negociación puede dirigirse a:

• Reducir el tipo de interés.
• Ampliar o reducir el plazo.
• Modificar temporalmente la estructura de pagos.
• Eliminar determinadas condiciones cuando sea posible.
• Adaptar la financiación a los ingresos actuales.

Cuando el objetivo fundamental es alcanzar un acuerdo negociado con la entidad puede resultar relevante estudiar también las posibilidades de mediación hipotecaria.

Novación, refinanciación o dación en pago

Las soluciones son muy diferentes y responden a situaciones económicas distintas.

La refinanciación pretende normalmente que el préstamo continúe vigente pero con condiciones modificadas. La dación en pago, en cambio, plantea la entrega del inmueble para cancelar la deuda en los términos que correspondan.

Por este motivo, una persona que todavía dispone de capacidad de pago pero necesita reducir la mensualidad se encuentra en una situación distinta de quien ya no puede sostener el préstamo a largo plazo.

Cuando se valora la entrega del inmueble puede consultar nuestra página sobre dación en pago.

Refinanciación y Derecho Hipotecario

Modificar un préstamo hipotecario puede tener efectos que exceden de la mera negociación del tipo de interés.

Dependiendo de la operación puede ser necesario analizar la escritura, las garantías, la responsabilidad de los prestatarios, la situación registral del inmueble y las consecuencias de incorporar nuevas obligaciones.

Estas cuestiones forman parte del ámbito general del Derecho Hipotecario.

Documentación para estudiar una refinanciación hipotecaria

Para comparar correctamente las distintas alternativas suele resultar útil disponer de:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Novaciones posteriores, si existen.
• Recibo reciente de la hipoteca.
• Capital pendiente.
• Plazo restante.
• Tipo de interés y diferencial actuales.
• Comisiones previstas en el contrato.
• Información sobre productos vinculados.
• Ofertas realizadas por otras entidades.
• Información económica del prestatario cuando se busca reestructurar la cuota.

Con estos datos puede compararse no solamente cuánto se pagaría al mes, sino también el coste económico global de cada alternativa.

Errores que conviene evitar al refinanciar una hipoteca

Antes de aceptar una modificación conviene evitar algunos errores frecuentes:

• Elegir únicamente por la cuota mensual más baja.
• No comprobar cuánto aumenta el plazo.
• No calcular los intereses totales.
• No incluir comisiones y otros costes en la comparación.
• Contratar productos vinculados sin valorar su coste.
• Cancelar el préstamo sin comparar antes una novación o subrogación.
• Modificar titulares sin analizar correctamente la responsabilidad frente al banco.
• Incorporar nuevas deudas a la hipoteca sin evaluar el riesgo sobre la vivienda.

Preguntas frecuentes sobre refinanciación hipotecaria

¿Puedo refinanciar mi hipoteca sin cambiar de banco?

Sí, puede proponer una novación al banco actual para modificar las condiciones del préstamo. La aceptación está sujeta a la valoración de la entidad, salvo los supuestos especiales previstos legalmente.

¿Se puede refinanciar una hipoteca si aún no he terminado de pagarla?

Sí. Precisamente la refinanciación se plantea durante la vigencia del préstamo. El capital pendiente, los años restantes, la garantía y la solvencia del prestatario influyen en las alternativas disponibles.

¿Es mejor hacer una novación o cambiar la hipoteca de banco?

No existe una respuesta universal. La novación permite negociar con la entidad actual; la subrogación permite estudiar una oferta de otro banco. Conviene comparar el coste total, las comisiones, la duración y los productos vinculados, no solo el interés nominal.

¿Puedo reducir la cuota de mi hipoteca sin ampliar el plazo?

En algunos casos, sí, si se consigue un tipo de interés inferior u otra mejora financiera suficiente. No obstante, la cuota puede no reducirse y el banco no está obligado con carácter general a aceptar la modificación.

¿Cuántas veces puedo refinanciar mi hipoteca?

No existe una cifra universal que determine cuántas modificaciones pueden negociarse durante la vida del préstamo. Cada operación exige comprobar su viabilidad, condiciones, gastos y requisitos legales.

¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca y el banco rechaza la refinanciación?

Es conveniente estudiar otras soluciones antes de acumular impagos, incluidos los mecanismos de negociación y, cuando proceda, de protección de deudores vulnerables. La viabilidad dependerá de la situación económica y contractual.

Abogado para refinanciación hipotecaria en Madrid

Una refinanciación hipotecaria puede ser una herramienta útil para reducir la carga mensual, mejorar determinadas condiciones o adaptar el préstamo a una situación económica diferente.

Sin embargo, para determinar si una operación realmente supone una mejora deben compararse el coste actual y futuro del préstamo, los gastos derivados del cambio y las nuevas obligaciones asumidas.

En Garnez Abogados estudiamos operaciones de refinanciación hipotecaria en Madrid, novaciones, subrogaciones y modificaciones de préstamos con el objetivo de determinar las consecuencias jurídicas y económicas de las distintas alternativas.

El análisis previo permite saber si resulta más adecuado renegociar con la entidad actual, estudiar el traslado de la hipoteca a otro banco o valorar otra solución adaptada a las circunstancias concretas del prestatario.

Si necesita revisar una oferta o las condiciones de su escritura, puede contactar con nuestros abogados hipotecarios en Madrid para estudiar su situación.