Impago de hipoteca

Abogado Hipotecario Madrid > Impago de hipoteca

Si está atravesando dificultades económicas y considera que no va a poder hacer frente al pago de su hipoteca, es recomendable estudiar la situación antes de que se acumulen varias cuotas impagadas. Actuar con anticipación permite analizar con mayor margen posibles acuerdos con la entidad financiera y otras alternativas para afrontar la deuda.

El impago de una hipoteca puede generar intereses de demora y, cuando concurren los requisitos legales correspondientes, puede terminar dando lugar al vencimiento anticipado del préstamo y a una reclamación de la deuda.

No obstante, dejar de pagar una cuota no significa que la vivienda vaya a perderse inmediatamente. Existen distintas alternativas que deben estudiarse atendiendo al contrato, las cuotas pendientes, los ingresos del deudor, la situación familiar y el valor de la vivienda.

Nuestro despacho ofrece asesoramiento como abogado hipotecario en Madrid para analizar situaciones de dificultad de pago y estudiar las posibles soluciones antes y después de que se produzca el impago.

¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

Cuando una cuota hipotecaria no se paga en la fecha prevista, se produce un incumplimiento de la obligación de pago y puede comenzar a generarse la correspondiente situación de mora.

Las consecuencias dependen, entre otros factores, de:

• El número de mensualidades pendientes.
• El importe total de la deuda vencida.
• El momento del préstamo en el que se produzca el impago.
• Las condiciones establecidas en la escritura.
• La normativa aplicable al contrato.
• Las comunicaciones realizadas por la entidad financiera.

Por ello, una cuota impagada, varios meses de retraso y una situación en la que ya se haya declarado vencido anticipadamente el préstamo no deben tratarse de la misma manera.

Consecuencias del impago de la hipoteca

Entre las posibles consecuencias de dejar de pagar las cuotas hipotecarias se encuentran:

• Generación de intereses de demora cuando legal y contractualmente procedan.
• Reclamaciones extrajudiciales de la entidad financiera.
• Inclusión de la deuda vencida en las comunicaciones y registros que correspondan conforme a la normativa aplicable.
• Requerimiento para ponerse al corriente del pago.
• Vencimiento anticipado del préstamo cuando concurran los requisitos legales.
• Reclamación judicial de la deuda.
• Inicio de un procedimiento de ejecución de la garantía hipotecaria.

Por esta razón, cuanto antes se estudie la situación, más posibilidades existen de valorar alternativas antes de que el conflicto alcance una fase judicial.

¿Cuántas cuotas de hipoteca pueden dejarse de pagar?

No existe una regla según la cual el banco pueda reclamar automáticamente todo el préstamo después de una única cuota impagada.

En determinados contratos de préstamo incluidos dentro del ámbito de la Ley 5/2019, el vencimiento anticipado exige que concurran determinadas condiciones relativas tanto al importe de la deuda como al momento en el que se produce el incumplimiento.

En términos generales:

• Si el impago se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo, la cuantía vencida y no satisfecha debe alcanzar al menos el 3 % del capital concedido. La ley considera cumplido este requisito cuando las cuotas impagadas equivalen al menos a 12 mensualidades.
• Si el impago se produce durante la segunda mitad del préstamo, el límite es del 7 % del capital concedido, considerándose cumplido cuando el incumplimiento equivale al menos a 15 mensualidades.

Además, no basta únicamente con alcanzar esos umbrales. El prestamista debe haber requerido el pago al prestatario y concederle un plazo mínimo de un mes para cumplir, advirtiendo de que, si no paga, podrá reclamar el reembolso total debido.

Por ello, cuando se habla de “12 o 15 cuotas” debe evitarse interpretar esas cifras como una autorización para dejar de pagar hasta alcanzar esos límites.

Intereses de demora por impago de hipoteca

El retraso en el pago puede generar intereses de demora sobre las cantidades correspondientes.

En determinados préstamos o créditos concluidos por personas físicas y garantizados mediante hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, la Ley 5/2019 establece que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales durante el período en que resulte exigible.

La aplicación concreta debe comprobarse atendiendo al tipo de contrato, su fecha y la normativa correspondiente.

Qué hacer si no puede pagar la hipoteca

Cuando una persona sabe que próximamente tendrá dificultades para afrontar las cuotas, es conveniente estudiar las alternativas antes de acumular deuda.

Entre las posibilidades que pueden valorarse se encuentran:

• Negociar directamente con la entidad financiera.
• Solicitar una reestructuración de la deuda.
• Modificar el plazo o determinadas condiciones del préstamo.
• Solicitar períodos de carencia cuando resulte viable.
• Analizar una refinanciación.
• Comprobar si pueden aplicarse las medidas del Código de Buenas Prácticas.
• Valorar una quita cuando concurran sus requisitos.
• Estudiar una dación en pago.
• Vender la vivienda antes de una eventual ejecución.
• Analizar, en situaciones de insolvencia, los mecanismos previstos en la legislación concursal.

No existe una solución única válida para todos los casos. La alternativa más adecuada depende del importe pendiente, los ingresos actuales, las perspectivas económicas del deudor, el valor de la vivienda y la situación jurídica del préstamo.

Negociar con el banco antes de dejar de pagar

Una de las primeras actuaciones que pueden estudiarse es la negociación con la entidad financiera.

Aunque fuera de los supuestos en los que exista una obligación legal concreta el banco no tiene por qué aceptar cualquier modificación solicitada, ambas partes pueden tener interés en encontrar una solución que permita mantener el cumplimiento del préstamo.

Entre las posibles alternativas pueden estudiarse:

• Ampliación del plazo de amortización.
• Reducción temporal de la cuota.
• Carencia de capital.
• Modificación del tipo de interés.
• Reestructuración de la deuda.
• Novación de determinadas condiciones del préstamo.

Si la finalidad principal es alcanzar un acuerdo con la entidad, puede consultar nuestro servicio de mediación hipotecaria.

Refinanciación de la hipoteca

Cuando el problema consiste en que la cuota ha dejado de ser sostenible pero existe capacidad para continuar pagando una cantidad inferior, puede estudiarse una modificación de la financiación.

La ampliación del plazo puede reducir la cuota mensual, aunque normalmente supone mantener la deuda durante más tiempo y puede incrementar el coste total del préstamo.

También pueden estudiarse operaciones de novación, subrogación u otras modificaciones dependiendo de las circunstancias concretas.

Estas opciones se desarrollan con mayor detalle en nuestra página sobre refinanciación hipotecaria.

Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios

El Real Decreto-ley 6/2012 estableció un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de deudas garantizadas con hipoteca sobre la vivienda habitual.

Su aplicación no es automática para cualquier persona que tenga dificultades para pagar. Es necesario comprobar si el deudor y el préstamo cumplen los requisitos previstos por la normativa y si la entidad se encuentra adherida al Código.

Entre otros aspectos, se analiza la situación económica de la unidad familiar y si el deudor se encuentra dentro del denominado umbral de exclusión.

Los límites de ingresos pueden incrementarse cuando concurren determinadas circunstancias de discapacidad, dependencia, enfermedad u otras situaciones de especial vulnerabilidad.

¿Qué soluciones ofrece el Código de Buenas Prácticas?

Las medidas previstas siguen un determinado orden y pueden incluir:

Reestructuración de la deuda hipotecaria

El primer objetivo es intentar que el préstamo pueda seguir pagándose mediante una modificación de determinadas condiciones.

Dependiendo del supuesto y de los requisitos legales, el plan puede contemplar medidas como períodos de carencia, ampliación del plazo de amortización o modificación del tipo aplicable.

Quita de parte de la deuda

Cuando el plan de reestructuración resulte inviable en los términos previstos legalmente, puede estudiarse la posibilidad de solicitar una quita.

La concesión de la quita no funciona exactamente igual que la reestructuración y debe analizarse dentro del régimen específico establecido por el Código.

Dación en pago de la vivienda

En determinados supuestos, después de haberse intentado las medidas anteriores y cumpliéndose los requisitos correspondientes, puede solicitarse la dación en pago.

La dación consiste en entregar la vivienda que garantiza el préstamo para cancelar la deuda en los términos previstos por el acuerdo o, en su caso, por el régimen aplicable del Código.

Puede ampliar esta información en nuestra página específica sobre dación en pago.

Requisitos para la dación en pago

No todas las situaciones de impago permiten exigir una dación en pago.

Cuando se pretende aplicar dentro del Código de Buenas Prácticas deben comprobarse, entre otros aspectos, el cumplimiento del umbral de exclusión, el precio de adquisición de la vivienda, la inviabilidad de la reestructuración, la situación del procedimiento ejecutivo y la inexistencia de determinadas cargas posteriores.

El Banco de España señala actualmente que, dentro del Código, la solicitud exige además que se hayan cumplido determinadas fases previas y los límites establecidos para la vivienda.

Disponemos de información más detallada sobre los requisitos para obtener la dación en pago.

¿Se puede vender una vivienda con hipoteca si no puedo pagar?

La venta voluntaria de la vivienda puede ser una alternativa cuando resulta posible obtener un precio que permita cancelar total o parcialmente la deuda.

Si el precio de venta es suficiente para cancelar el préstamo, puede procederse a extinguir la deuda hipotecaria y tramitar posteriormente la correspondiente cancelación registral.

Si el importe obtenido no cubre toda la deuda, será necesario analizar qué ocurre con la cantidad restante y alcanzar, en su caso, un acuerdo con la entidad.

Vender voluntariamente antes de que exista una ejecución avanzada puede ofrecer un margen de actuación que no siempre existe una vez iniciado el procedimiento de realización forzosa.

¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?

En determinadas operaciones puede plantearse una subrogación del comprador en el préstamo hipotecario.

No obstante, la sustitución del deudor frente al banco requiere analizar el contrato y la intervención de la entidad financiera. No debe entenderse que la mera compraventa libera automáticamente al vendedor de su obligación frente al acreedor.

Qué ocurre si el banco inicia una ejecución hipotecaria

Si se cumplen los presupuestos legales correspondientes y la deuda no se regulariza, la entidad puede iniciar acciones dirigidas a hacer efectiva la garantía hipotecaria.

Una ejecución puede afectar directamente a la vivienda hipotecada y, dependiendo del resultado de la realización del inmueble y de las condiciones de responsabilidad pactadas, puede quedar una cantidad pendiente después de la venta.

El Banco de España recuerda que si la venta del inmueble no cubre toda la deuda, la entidad puede intentar reclamar el importe restante en los supuestos en los que corresponda conforme al contrato y a la normativa aplicable.

Si ya existe demanda o se ha recibido una notificación judicial, puede consultar nuestra página sobre ejecución hipotecaria.

¿Se puede evitar una ejecución hipotecaria?

La posibilidad de evitar o detener una ejecución depende de la fase en la que se encuentre el problema y de las circunstancias concretas.

Antes de iniciarse el procedimiento puede existir mayor margen para negociar una reestructuración, refinanciar, vender voluntariamente el inmueble o estudiar otras soluciones.

Cuando la ejecución ya ha comenzado, deben revisarse la escritura, la liquidación de la deuda, el vencimiento anticipado, las notificaciones, las cláusulas contractuales y las actuaciones procesales realizadas.

Por ello resulta especialmente importante no dejar pasar las comunicaciones de la entidad ni las notificaciones judiciales.

Cláusulas abusivas y deuda hipotecaria

Cuando existe un impago también puede ser relevante revisar el contenido del contrato.

Determinadas cláusulas relativas a intereses, vencimiento anticipado u otras condiciones pueden requerir un análisis jurídico específico cuando el prestatario tiene la condición de consumidor.

La existencia de una posible cláusula abusiva no significa automáticamente que toda la deuda desaparezca, pero puede afectar a determinados aspectos del contrato o del procedimiento.

Puede consultar nuestra información específica sobre cláusulas abusivas hipotecarias.

Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca

Cuando el problema hipotecario forma parte de una situación de insolvencia más amplia, puede ser necesario estudiar los mecanismos establecidos en la legislación concursal para personas físicas.

La denominada Ley de Segunda Oportunidad permite a determinados deudores personas naturales solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho si cumplen los requisitos legales.

Tras la reforma concursal de 2022 existen dos grandes modalidades: la exoneración mediante un plan de pagos sin previa liquidación de toda la masa activa y la exoneración mediante liquidación.

Por tanto, no es correcto afirmar de forma general que acogerse a la Segunda Oportunidad obliga siempre a entregar o liquidar previamente la vivienda.

¿Se puede conservar la vivienda con la Segunda Oportunidad?

La normativa concursal permite presentar, en determinados supuestos, un plan de pagos sin liquidación previa de toda la masa activa.

Cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor, la duración del plan de pagos prevista legalmente puede ser de cinco años.

Esto no significa que cualquier persona pueda conservar siempre su vivienda ni que la deuda garantizada por hipoteca desaparezca automáticamente. Es necesario estudiar el valor de la garantía, el importe pendiente, la capacidad de pago, la naturaleza de las deudas y el conjunto de requisitos establecidos en la legislación concursal.

Impago de hipoteca y avalistas

Si en el préstamo existen fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores, el impago puede afectar también a estas personas dependiendo de las obligaciones que hayan asumido.

Por esta razón debe revisarse la escritura completa y no únicamente la situación del prestatario principal.

Antes de firmar cualquier acuerdo de refinanciación o reconocimiento de deuda también es conveniente comprobar cómo afecta a los garantes existentes.

Documentación necesaria para estudiar un impago hipotecario

Para analizar correctamente una situación de deuda hipotecaria suele ser útil disponer de:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Escrituras posteriores de novación o modificación, si existen.
• Últimos recibos de la hipoteca.
• Detalle de las cuotas impagadas.
• Comunicaciones recibidas del banco.
• Requerimientos de pago.
• Información sobre ingresos y gastos de la unidad familiar.
• Información sobre otras deudas.
• Documentación judicial, si ya existe una demanda.

Cuanta más información se tenga sobre la situación económica y contractual, más preciso puede ser el análisis de las alternativas disponibles.

Cuándo acudir a un abogado por impago de hipoteca

Es recomendable estudiar la situación especialmente cuando:

• Prevé que próximamente no podrá pagar una cuota.
• Ya existen una o varias mensualidades pendientes.
• El banco ha enviado un requerimiento de pago.
• Le han comunicado la posibilidad de declarar vencido el préstamo.
• Quiere negociar una reestructuración.
• Quiere estudiar una refinanciación.
• Desea comprobar si puede acogerse al Código de Buenas Prácticas.
• Está valorando una dación en pago.
• Existe riesgo de ejecución de la vivienda.
• Ha recibido una demanda de ejecución hipotecaria.
• La hipoteca forma parte de una situación general de insolvencia.

Abogado para impago de hipoteca en Madrid

El impago de una hipoteca requiere actuar teniendo en cuenta tanto la deuda acumulada como la capacidad económica futura del deudor.

Una solución que reduzca temporalmente la cuota puede no ser adecuada si la situación de insolvencia es permanente. Del mismo modo, entregar la vivienda no debe plantearse sin estudiar previamente las consecuencias económicas y jurídicas de esa decisión.

En Garnez Abogados estudiamos situaciones de impago de hipoteca en Madrid y analizamos las alternativas disponibles, desde la negociación y reestructuración de la deuda hasta las posibles medidas de protección del deudor y la defensa cuando ya se ha iniciado una reclamación.

El objetivo es conocer con precisión la situación contractual y económica antes de adoptar decisiones que pueden producir efectos durante muchos años.