Impago de hipoteca

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Si está pasando por un mal momento económico y no puede hacer frente al pago de la hipoteca de nuestro Despacho de Abogados Madrid le aconsejamos poner manos a la obra antes de que el banco pase su primer recibo de cuotas.

Quedarse en números rojos es la peor de las situaciones a las que uno puede llegar, acumulándose los intereses de demora y en la peor situación incluso llegar a quedar la vivienda embargada.

Existen varias maneras de resolver su situación de impago de la mejor manera posible y sin llegar a perder la vivienda.

Plazos mínimos legales de impagos de la hipoteca

No formalizar los pagos de la hipoteca tiene consecuencias más o menos graves que dependen de la situación de la deuda.

Si la falta de pago se limita a pocos meses, se aplicarán los intereses por demora. En caso de que el impago se prolongue en el tiempo, la entidad acreedora puede dar por vencida la hipoteca e iniciar un proceso de liquidación.

En el 2013, en la Ley anterior, podía ejecutarse un préstamo hipotecario con un mínimo de 3 cuotas impagadas; pero la nueva Ley modificó los plazos en favor de los deudores quedando de la siguiente manera:

• Si el impago sucede en la primera mitad de la duración total del préstamo la entidad bancaria podrá comenzar la demanda judicial:
  • Ante un impago de al menos 12 mensualidades
  • Cuando la deuda llegue a un 3% del importe del préstamo.
• Si el impago se origina en la 2ª mitad de la duración del préstamo el impago no será menor a 15 meses o a un 7% del capital inicial para que se habilite la demanda.

Ante una situación de deuda hipotecaria es importante actuar de inmediato antes de que se aproximen los plazos para la ejecución hipotecaria por parte del acreedor.

Qué hacer si no se puede pagar la hipoteca

Si el deudor ya es consciente de que no va a poder hacer frente los pagos hipotecarios, llegándose incluso a incrementar su deuda puede actuar de la siguiente manera:

• Negociar con el banco
• Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias
• Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad
• Vender la vivienda

NEGOCIAR CON LA ENTIDAD BANCARIA

Negociar con el banco en busca de una solución que permita evitar el impago si uno no puede hacer frente al pago de la hipoteca es una de las primeras soluciones a tener presente.

Se le puede solicitar al banco que:

• Aplique una moratoria o aplazamiento del pago de cuotas durante un tiempo, situación poco probable de aceptar por parte del banco.
• Aplicar una carencia de hipoteca total o parcial que permita tan solo pagar la parte de los intereses y no el pago de las cuotas.
• Alargar el plazo de devolución con un importe de cuotas más asequibles.

El banco no está obligado a aceptar ninguna de las propuestas, pero también es verdad que tampoco querrá que dejes de realizar los pagos correspondientes de cuotas, por lo que lo más normal es llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes.

ACOGERSE AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS

Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias permite la negociación de la deuda con intención de pagarla. Para ello es necesario cumplir una serie de requisitos relacionados con la situación económica y patrimonial familiar e ingresos netos.

El Código de Buenas Prácticas contempla:

• Modificar el importe de la deuda, porcentaje de intereses, plazos. Para ello:
  • La cuota ha de ser mayor a la mitad de los ingresos netos de la unidad familiar
  • El valor de la vivienda ha de ser inferior a los 300.000 euros.
  • Los ingresos familiares están limitados a 3 veces de IPREM
  • En los 4 años anteriores a la solicitud, hubiese un cambio económico familiar que redujese las posibilidades de pago.
• Quita de deuda: Es decir solicitar el impago de una parte de la deuda.
• Dación en pago: La entidad bancaria acepta la entrega de la vivienda independientemente de su valor a cambio de saldar la deuda.

ACOGERSE A LA LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD

La Ley de Segunda Oportunidad permite a los deudores poder saldar las deudas, incluidas las deudas hipotecarias, lo que implica que el patrimonio será liquidado y con el dinero obtenido se saldarán toda o parte de la deuda.

Tras la reforma de 2022, con la nueva Ley de Segunda Oportunidad puede solicitarse la cancelación de deudas sin necesidad de hacer entrega de la vivienda.

VENDER LA VIVIENDA

La venta de la vivienda es otra de las opciones existentes, mucho mejor que la subasta cuando no se puede efectuar el pago de la hipoteca.

Existen varias opciones:

• Con el dinero obtenido de la venta se cancela la deuda existente:
  • Si la casa se vende por un precio superior al de la deuda hipotecaria, el dinero restante es para quién vendió la casa.
  • Si la casa se vende por un precio inferior al de la deuda, el importe irá directamente al banco. Con el dinero que resta por pagar se crea una nueva deuda no hipotecaria con otro tipo de condiciones.
• Transmitir la deuda al comprador o subrogación de la hipoteca, opción muy habitual.
• Hipoteca puente aplicable cuando se vende una vivienda hipotecada y se compra otra a través de otra hipoteca. El banco ofrece la posibilidad de unificar las hipotecas pagando una sola con una cuota menor.

Cancelación de deudas

El poder cancelar una deuda hipotecaria cuando existen atrasos es un tema muy complicado y delicado, por lo que se requiere la presencia de un abogado experto en hipotecas que analice y estudie su situación, le informe de todas las posibilidades existentes y le asesore cual es la solución que mejor se adapta a su situación.

En nuestro Despacho de Abogados Madrid le daremos cita en tiempo récord, tan solo es necesario llamar a la oficina o enviar un correo electrónico y uno de nuestros gestores se pondrá de inmediato en contacto con usted.