Requisitos para obtener la dación en pago de una hipoteca

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Cuando una persona no puede seguir pagando su préstamo hipotecario, puede plantearse la dación en pago de la vivienda: la entrega del inmueble al acreedor para extinguir la deuda en los términos acordados o legalmente previstos. Sin embargo, no todas las personas pueden exigir al banco una dación en pago. Es imprescindible distinguir entre un acuerdo voluntario y el procedimiento específico del Código de Buenas Prácticas hipotecarias.

En Garnez Abogados estudiamos los requisitos para obtener la dación en pago en Madrid, la situación económica de la unidad familiar, las condiciones de la hipoteca y las alternativas disponibles si la entrega de la vivienda no resulta viable.

¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?

La dación en pago consiste en transmitir la vivienda al acreedor como forma de satisfacer una deuda hipotecaria. Cuando la operación se formaliza con efecto liberatorio pleno, el prestatario deja de deber las cantidades comprendidas en la cancelación. Es esencial que el acuerdo establezca claramente qué deuda se extingue y si quedan obligaciones de otras personas, como fiadores o avalistas.

Para conocer el funcionamiento general de esta alternativa, consulte nuestra explicación de la dación en pago de una hipoteca.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar la dación en pago?

Existen dos vías principales:

• Dación en pago negociada: el banco puede aceptar una entrega pactada, incluso cuando el deudor no reúna los requisitos del Código de Buenas Prácticas. La aceptación no es automática y deben negociarse expresamente sus efectos.
• Dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas: cuando se cumplen los requisitos legales y la entidad está adherida, la normativa establece un procedimiento y unas medidas específicas de protección para el deudor.

La regulación de referencia para esta segunda vía es el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, con sus modificaciones posteriores.

Requisitos del Código de Buenas Prácticas hipotecarias

1. La vivienda debe ser habitual y el banco debe estar adherido

El préstamo debe estar garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual y la entidad debe figurar entre las adheridas al Código. Antes de presentar la solicitud conviene verificar también la modalidad del préstamo y su ámbito legal de aplicación.

2. Encontrarse en el umbral de exclusión

El umbral de exclusión se valora atendiendo, entre otros elementos, a los ingresos de la unidad familiar, el esfuerzo que representa la cuota hipotecaria y las circunstancias económicas o familiares de especial vulnerabilidad. Con carácter general, la norma utiliza límites vinculados al IPREM, ampliables en determinadas situaciones de discapacidad, dependencia o enfermedad grave.

También deben comprobarse los requisitos económicos y patrimoniales adicionales previstos para las medidas más intensas del Código. No es correcto exigir de forma universal que todos los integrantes de la familia carezcan de ingresos laborales, como establecía una versión antigua de la regulación.

3. Respetar el límite del precio de adquisición

El Código establece una fórmula de valoración basada en la superficie construida, el precio medio por metro cuadrado aplicable y el año y la provincia de adquisición. Para la dación en pago prevista en el apartado 3 del Código, el precio de adquisición está sometido además a un límite absoluto de 250.000 euros, sin que este importe sustituya el cálculo legal que debe realizarse en cada caso.

Por ello, los antiguos baremos fijos por número de habitantes del municipio no son una referencia adecuada para determinar hoy si se cumple este requisito.

4. Haber estudiado previamente la reestructuración de la deuda

Las medidas del Código siguen una secuencia. Primero se plantea la reestructuración del préstamo; si no ofrece una solución viable, puede estudiarse una quita y, cuando concurran las condiciones correspondientes, la dación en pago. La entidad tiene distintas obligaciones y facultades en cada fase.

Si todavía existe capacidad para asumir una cuota sostenible, también puede valorarse la refinanciación hipotecaria, teniendo en cuenta que no equivale necesariamente a acogerse al Código.

5. Cumplir los requisitos sobre ejecución, cargas y plazos

Dentro del Código, la dación en pago está sujeta a condiciones sobre la fase de una eventual ejecución hipotecaria, la ausencia de cargas posteriores y el momento de presentación de la solicitud. Con carácter general, se contempla el plazo de 24 meses desde la solicitud de reestructuración, junto con supuestos específicos posteriores para quienes tienen aprobado un plan y no pueden seguir atendiéndolo.

Si ya se ha anunciado la subasta, o existen cargas posteriores, la vía concreta de dación prevista en el Código puede no estar disponible. Conviene revisar entonces otras medidas y posibilidades de negociación.

Cómo solicitar la dación en pago al banco paso a paso

1. Reunir la documentación: escritura hipotecaria, identificación, información de ingresos, situación familiar, titularidad del inmueble, recibos y comunicaciones del banco.
2. Comprobar la adhesión de la entidad: verificar si está obligada a aplicar el Código y si el préstamo reúne los requisitos.
3. Solicitar formalmente las medidas: presentar la petición y conservar justificante de recepción.
4. Revisar la propuesta de reestructuración: analizar la cuota resultante y si la solución es viable.
5. Estudiar la quita y la dación: cuando procedan, formalizar la petición con la documentación que justifique el cumplimiento de los requisitos.
6. Examinar las condiciones de la entrega: comprobar la extinción de la deuda, las garantías de terceros, la posesión, la cancelación registral y las consecuencias fiscales.

Cuando la dificultad comienza con cuotas vencidas, conviene analizar también las consecuencias del impago de hipoteca antes de dejar transcurrir los plazos.

¿Qué documentos pueden pedir para la dación en pago?

Según el caso, pueden requerirse certificados de ingresos y prestaciones, declaraciones tributarias, documentación de la unidad familiar, certificado de empadronamiento, títulos de propiedad, información registral, justificantes de otras deudas y declaración responsable del cumplimiento de los requisitos. Parte de esta información puede obtenerse mediante autorizaciones previstas en la normativa.

No toda solicitud requiere exactamente los mismos documentos; es importante comprobar cuáles resultan necesarios y cuáles ya obran en poder de la entidad.

¿Qué pasa si el banco rechaza la dación en pago?

Si se trata de una propuesta voluntaria fuera del Código, el banco puede rechazarla. En ese caso es posible estudiar otras alternativas, incluida la venta del inmueble o una modificación del préstamo.

Si la entidad está adherida y el deudor cumple los requisitos del régimen aplicable, debe revisarse si la denegación respeta la secuencia y las obligaciones del Código. Pueden utilizarse los cauces de reclamación correspondientes, pero el Banco de España no sustituye al banco ni concede por sí mismo una dación en pago. Tampoco existe una acción judicial que permita obtenerla automáticamente en todos los casos.

Cuando ya se han iniciado actuaciones de reclamación o subasta, resulta esencial examinar el estado del procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿La dación en pago cancela toda la deuda y libera a los avalistas?

En el régimen específico de dación en pago del Código de Buenas Prácticas, la entrega extingue la deuda garantizada y las responsabilidades personales del deudor y de terceros en los términos legalmente establecidos. En una dación negociada fuera del Código, hay que examinar el acuerdo para conocer si existe liberación total o si se pretende mantener alguna obligación.

No debe darse por supuesta la cancelación de cualquier deuda distinta de la expresamente afectada por la operación.

¿Puede seguir viviendo en la casa después de la dación en pago?

El Código contempla la posibilidad de solicitar, al tiempo de la dación, el arrendamiento de la vivienda durante dos años en las condiciones legalmente previstas. Fuera de este supuesto, la permanencia en el inmueble depende de los acuerdos alcanzados y de las circunstancias de la operación.

Impuestos y gastos de la dación en pago

Determinadas daciones en pago de vivienda habitual pueden beneficiarse de exenciones fiscales y bonificaciones notariales o registrales cuando se cumplen los requisitos legales. No todas las entregas de inmuebles tienen automáticamente el mismo tratamiento fiscal. Es conveniente estudiar el IRPF, la tributación municipal y los gastos de formalización antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre los requisitos de la dación en pago

¿Puedo pedir una dación en pago si estoy trabajando?

Sí, puede solicitar una dación negociada. Para acogerse al Código, la elegibilidad no depende únicamente de tener o no empleo, sino del conjunto de condiciones económicas, familiares y patrimoniales legales.

¿Puedo solicitarla si mi vivienda costó más de 250.000 euros?

El límite específico del Código puede impedir el acceso a esa medida, aunque no excluye por sí solo negociar una dación voluntaria con el acreedor.

¿Puede exigirse la dación en pago sin negociar antes con el banco?

Fuera de los supuestos legalmente previstos no existe un derecho general a imponer la entrega del inmueble como pago total. En el Código deben observarse las fases y requisitos establecidos.

¿Es lo mismo una quita que una dación en pago?

No. La quita reduce parte del capital pendiente; la dación supone la transmisión de la vivienda para extinguir la deuda en las condiciones aplicables.

Abogado para solicitar la dación en pago en Madrid

La viabilidad de una dación en pago depende de la escritura, las cargas, el precio de adquisición, la situación económica de la familia y las actuaciones previas realizadas con el banco. En Garnez Abogados estudiamos los requisitos legales y las alternativas disponibles para personas con dificultades para afrontar su hipoteca en Madrid.

Si necesita revisar su caso, puede contactar con nuestro despacho y aportar la documentación necesaria para valorar las opciones existentes.