Revisión de hipoteca
La revisión de la hipoteca consiste en la actualización del valor del índice de referencia al que se encuentra sometido un préstamo hipotecario.
En España, el valor del euríbor es el índice de referencia al que están referenciadas gran parte de las de hipotecas a tipo de interés variable, de ahí que sea la evolución de este índice lo que establezca la cuota a la que el cliente deberá de hacer frente en préstamos hipotecarios a tipo variable.
En nuestro Despacho de Abogados Madrid, le ayudamos a revisar la subida de su hipoteca para descubrir cláusulas abusivas, por lo que no dude contactar con nosotros sin compromiso alguno.
Cada cuánto tiempo se revisa la hipoteca
Las revisiones de la hipoteca se realizan dependiendo de lo estipulado en la escritura de préstamo hipotecario. Generalmente se realizan al año o bien cada 6 meses.
En la revisión de una hipoteca del tipo de interés variable, como consecuencia de los cambios que sufre euríbor, la cuota que debe de pagar el cliente puede verse incrementada o bien reducida.
La subida de los tipos de interés (euríbor) supone un incremento de la cuota a pagar de la hipoteca tras su revisión, mientras que una bajada de los tipos implica que la cuota a pagar se reduzca.
Esto no sucede en aquellos préstamos hipotecarios a tipo fijo, en los que siempre se sabe cuál será exactamente la cantidad a pagar en la cuota.
Por qué se encarece una hipoteca
En una hipoteca de tipo variable existen 2 elementos esenciales a tener en cuenta:
- El diferencial
- El euríbor
DIFERENCIAL
El diferencial es el primer elemento a tener en cuenta y es un tipo de interés el cual siempre es fijo y queda reflejado en la escritura. Este diferencial en ocasiones, si se cumplen ciertas vinculaciones con el banco como seguros, nóminas etc., puede ser rebajado.
EURÍBOR
El euríbor es el segundo índice de referencia a tener en cuenta y varía cada mes.
Para calcular los intereses que corresponden pagar, cada 6 o 12 meses ha de revisarse la hipoteca, y se utiliza el euríbor hipotecario que publica el Banco de España.
Dependiendo de la entidad bancaria y en función de lo pactado en la escritura del préstamo hipotecario, se utiliza el euríbor del mes anterior al de la revisión o incluso 2 o 3 meses anteriores.
Para el cálculo de la nueva cuota además del valor del diferencial pactado (tipo de interés fijo) y euríbor, también es preciso tener en cuenta la cantidad que queda por devolver, los años que quedan para que el préstamo hipotecario finalice y periodicidad de liquidación.
Cláusulas abusivas qué pueden tener las hipotecas
En la revisión de una hipoteca se pueden detectar una serie de cláusulas abusivas las cuáles pueden reclamarse:
- Gastos hipotecarios
- Cláusula suelo
GASTOS HIPOTECARIOS
Los gastos hipotecarios corresponden a los gastos del Registro de la Propiedad, Notaría, Tasación y Gestoría que toda persona que haya formalizado un préstamo antes de 2019 tiene derecho a recuperar, más los intereses legales.
Puede reclamarse el 100% de los gastos de Gestoría, Tasación y Registro de la Propiedad, así como el 50% de los gastos de Notaría, además de la comisión de apertura.
CLÁUSULA SUELO
La cláusula suelo o suelo hipotecario es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable, por lo que aunque el euríbor baje, el importe de la cuota del préstamo a pagar no baja.
Cuándo interesa pasar de una hipoteca variable a fija
La gran mayoría de los clientes sujetos a una hipoteca tipo variable, cuando ven incrementadas las cuotas de pagos optan por pasar a un tipo de hipoteca fijo.
Antes de tomar esta decisión es importante tener presente si es un buen momento, mirar a como están los tipos de interés, si resulta más conviene hacer una novación o subrogación, conocer las comisiones asociadas, revisión de los términos del contrato, comparación con otros bancos, etc.
El mejor momento para proceder al cambio de hipoteca variable a fija es cuando los tipos de interés están bajos, puesto que lo que interesa en que la cuota a pagar (siempre la misma) sea lo más baja posible.
De esta manera uno se beneficia de los tipos de intereses bajos durante toda la vida de la hipoteca fija, incluso si el euríbor sube después de la firma.
Es importante analizar la vía más conveniente según el caso, novación o subrogación.
La novación consiste en reformular las condiciones de la hipoteca, pasando de hipoteca variable a fija con el mismo banco,
La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de una entidad bancaria a otra y aprovechando el cambio pasar a hipoteca fija.
Indispensable analizar las condiciones de los demás bancos, y elegir aquel que mejores ventajas ofrezca.
Ya que la gran mayoría de las hipotecas se rigen por el sistema de amortización francés es importante hacer el cambio de hipoteca variable a hipoteca fija durante los primeros años de vida de la hipoteca, puesto que es cuando más intereses se pagan.
Con respecto a los costes por cambiar de hipoteca variable a fija están determinados por la comisión asociada (novación o subrogación), las cuales aparecen en el contrato de la hipoteca.
En algunos casos no existe coste adicional asociado por el cambio aunque no obstante se aconseja revisar los las cláusulas de cada contrato de manera individualizada.
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